Можно ли регистрировать доп соглашение к договору купли продажи квартиры если договор исполнен

а вот другая точка зрения исходит из того, что есть статья 450 ГК РФ — изменять условия договора — право сторон. Например, такое вот дело Постановление от 20.09.2016 № Ф03-4228/2016 ФАС Дальневосточного округа.
плюс такое дело: Постановление Седьмого ААС от 14.12.2012 по делу № А67-2782/2012, в нём указано «в данном случае, изменяя условия договоров купли-продажи в части покупной цены после фактической уплаты первоначально согласованной цены и передачи имущества покупателю, стороны действовали в собственных интересах и по собственному усмотрению»

Ситуация: прошла сделка купли-продажи здания, есть цена 1 руб. (условно) и порядок оплаты (до подписания договора). Экземпляр договора сдается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Спустя полгода стороны решают изменить условия: цена 5 руб., порядок оплаты — рассрочка на 2 года.
Если рассрочка, то это ипотека в силу закона. Правильно?
Ипотека подлежит государственной регистрации. Если я правильно понимаю, при ипотеке в силу закона регистрируется сам договор КП.

Просто о сложном: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец документа

Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст. 452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.

• После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
• Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
• Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
• Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
• Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
• Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

1. Участники сделки или их законные представители, проводят предварительные переговоры. В процессе общения обсуждаются основания для внесения поправок в документ, их обоснованность и законность. Действующие нормы не обязывают стороны оформлять переговоры документально. Хотя в случае с юридическими лицами часто практикуется составление протокола разногласий.
2. Оговоренные пункты излагаются на бумаге.
3. Стороны заверяют документ двусторонним подписанием.

• протокол разногласий, подписанный участниками сделки;
• справки или иные документы, из-за которых требуется изменить первоначальные условия сделки;
• постановление суда или решение иных государственных властных органов;
• заявления сторон, в которых изложены объективные причины изменения условий сделки.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи квартиры согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Статья 158 ГК РФ предусматривает, что надлежащей является сделка, совершенная в письменной форме (простой или нотариальной). Используя данный способ защиты, истец согласно названной норме права и ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие двух условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации (судебная практика: Постановление 19 ААС от 19.04.2010 г. по делу № А48-3726/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.08.2010 г. по делу № А48-3726/2009). И поскольку сделка совершена в надлежащей форме, правомерность ее не оспаривалась, квартира передана Покупателю, а Покупатель как правообладатель уклоняется от регистрации дополнительных соглашений, Продавец обратился за защитой своих интересов в Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь не только праведным негодованием в части нарушенной Покупателем договоренности, но и понятным отдаленным намерением фактически взыскать денежные средства за квартиру. В этом помогло на начальном этапе Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. (п. 1 «Обзор практики»).

«В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной».

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.
Договор по желанию сторон может быть нотариально удостоверен.

Предмет договора. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков, частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Поэтому существенными условиями договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома и др., является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Teopeтичecки вы нeceтe oтвeтcтвeннocть пepeд Pocpeecтpoм зa нecвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию или oтcyтcтвиe peгиcтpaции дoпoлнитeльнoгo coглaшeния. Пpaктичecки caнкции, кoтopыe мoжeт пpимeнить гocyдapcтвeнный opгaн, нe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe. A cyд пpинимaeт вo внимaниe любыe юpидичecкиe дoкyмeнты. Нaпpимep, ecли вы нe зapeгиcтpиpyeтe coглaшeниe, пpи cпopax oнo c выcoкoй дoлeй вepoятнocти бyдeт пpинятo вo внимaниe.

B cлyчae, ecли cpoк дeйcтвия cтapoгo дoгoвopa apeнды пoдxoдит к кoнцy, мoжнo пpoдлить eгo дoпoлнитeльным дoкyмeнтoм вмecтo зaключeния нoвoгo. Дocтaтoчнo измeнить oдин пyнкт, yкaзaв нoвыe cpoки apeнды нeдвижимocти. Moжнo тaкжe ocтaвить coглaшeниe бeccpoчным — yкaзaть, чтo pacтopжeниe вoзмoжнo пo oбoюднoмy coглacию cтopoн или в cyдeбнoм пopядкe. B этoм cлyчae бyдeт дeйcтвoвaть aвтoмaтичecкaя пpoлoнгaция дoгoвopa кaждый гoд.

• определение суда;
• решение государственного органа;
• протокол разногласий по договору, составленный по результатам переговоров и подписанный обеими сторонами, либо их законными представителями;
• заявления от участников сделки о желании и намерениях подписания соглашения с объяснением объективных причин такой необходимости;
• справки и иные документы, которые содержат в себе фактические объективные причины необходимости подписания соглашения.

1. Дату и место заключения.
2. Сведения о сторонах сделки – названия юридических лиц, фамилии, имена, отчества физических, документы, на основании которых действуют участники или их законные представители.
3. Пункты, которые будут изменены, дополнены или исключены. В этой части указывается новое звучание условий договора, слова или фразы, которые вносятся, либо исключаются.
4. Реквизиты сторон.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Как оформить договор купли-продажи квартиры

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

Еще один важный нюанс, по которому у судов нет единого мнения, — момент заключения. По п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается его надлежащим исполнением, поэтому внести в него изменения в таком случае невозможно (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). Но есть иная судебная позиция, по которой изменение условий допускается, так как совершается добровольно и не противоречит ст. 421, 424 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2016 № Ф03-4228/2016 по делу № А51-24976/2015, определение ВС РФ от 26.12.2016 № 303-ЭС16-18119 по делу № А51-24976/2015).

• дата, место заключения и название документа;
• данные продавца и покупателя;
• реквизиты основной сделки;
• текст изменений (какие пункты и в какой редакции требуется изложить с учетом новых договоренностей участников купли-продажи);
• оговорку, что остальные условия остаются неизменными;
• момент вступления в силу;
• реквизиты и подписи участников соглашения.

Скачать бланк допсоглашения к ДКП квартиры или его готовый образец можно по ссылкам в конце статьи. Стороны вправе составить документ самостоятельно, беря во внимание правила написания юридических документов. При последующей регистрации договора в Росреестре помимо прочих документов потребуется предъявить и копию допсоглашения.

• обе стороны согласны изменить условия ДКП;
• содержание обоих документов не противоречит российскому законодательству;
• оба документа составлены в одинаковой форме (письменной);
• ДКП уже подписан (при ином варианте лучше изменить его текст, не прибегая к составлению допсоглашения).

• Оформление документа в том же виде, что и основного договора. Это означает, что при подписании дополнительного соглашения, в случае, если основной договор прошел нотариальное заверение, то и дополнительному соглашению потребуется такое заверение. Письменная форма является обязательной для данного документа, иначе изменения, вносимые им в текст основного договора, юридической силы иметь не будут.
• Дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и договор. Однако, в случае, если в самом тексте такого соглашения зафиксирован иной срок (например, достижение определенных условий), то оно прекратит свое действие именно по наступлении таких условий.
• Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, независимо от содержания первого, собственной юридической силы не имеет и может «работать» только в полном взаимодействии с основным документом.
• Если подписываемым дополнительным соглашением должны быть изменены реквизиты сторон, участвующих в сделке, то в тексте должны быть указаны как старые данные, так и новые (при этом, цитирование должно происходить в полном объеме).

• Данные о дате и месте подписания дополнительного соглашения (дата подписания документа должна быть хотя бы на один день раньше срока окончания действия договора, иначе документ не будет иметь юридической силы);
• Информация о сторонах, подписывающих такое соглашение (если одну из сторон представляет доверенное лицо, то необходимо указать данные доверительного документа; если доверенное лицо появилось только на подписании дополнительного соглашения, то придется указать сведения о сроке действия доверительного документа и пределах полномочий доверенного лица);
• Сведения об основном договоре, в который вносятся изменения (дата и место его совершения, присвоенный номер, если договор уже прошел регистрацию в Росреестре в качестве правоустанавливающего документа на тот или иной объект недвижимости);
• Непосредственное указание на те пункты, которые подлежат изменению в соответствии с положениями подписываемого дополнительного соглашения. В одном документе может быть указано несколько положений, подлежащих изменениям. Каждое изменяемое положение оформляется отдельным пунктом;
• Подписи сторон, участвующих в договоре (именно они придают подписанному документу юридическую силу).

Регистрация Дополнительного Соглашения К Договору Купли-Продажи

Для внесения изменений в основной договор купли-продажи и составления дополнительного соглашения стоит учесть некоторые особенности этого документа. Так для составления доп соглашения должны иметься основания, которые должны быть подтверждены документально.

Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.

Порядок составления дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

1. Преамбула с указанием реквизитов участников сделки, шапка, отображающая ссылку на контракт, заключенный ранее.
2. Главный раздел, в котором прописывают те пункты или разделы, которые в главном документе необходимо изменить или аннулировать. Поправки при этом в обязательном порядке вносятся с учетом действующего законодательства (должны присутствовать ссылки на нормы).
3. Заключительная часть, где обе стороны ставят подписи.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи – решение сторон внести изменения в действующую заключенную ранее сделку. Главная функция такого документа – коррекция основных моментов, отображенных в контракте, прекращение некоторых положений. Невзирая на то, что этот договор регулируется Гражданским кодексом, он упоминается в ряде нормативных актов, в них отсутствует определение используемого термина.

20 мая 2021      urist46         1232      

Похожие записи
• 
  Можно ли привлекать к ответственности за непредставление информации по исполнению предостережения
• 
  Должны ли платить транспортный налог чернобыльцы
• 
  Если гражданин проходил срочную службу и в это время участвовал в работах на чернобыльской ас положены ли ему льготы?
• 
  Договор по лизингу с физическим лицом