Фз «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выкуп арендованого земельного участка сельхозназ начения для расширения кфх
Содержание
- Федеральный закон от N 101-ФЗ (ред
- Федеральный закон от N 101-ФЗ (новая редакция 2019 год) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
- О порядке оформления права собственности на земли сельхозназначения
- Аренда земель сельскохозяйственного назначения
- Каков порядок выкупа земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством
- Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения
В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.
Федеральный закон от N 101-ФЗ (ред
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
5. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
Федеральный закон от N 101-ФЗ (новая редакция 2019 год) Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из сельхозземель и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
5. Сведения, указанные в пункте 4 настоящей статьи, предоставляются бесплатно в месячный срок уполномоченному общим собранием лицу на основании его заявления, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие наступление условий, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи.
Таким образом, положения Закона N 101-ФЗ не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ или муниципального образования с другими сделками по отчуждению такого земельного участка, так как в ст. 8 прямо указано на договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 8 указанного Закона при продаже такого земельного участка преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципальное образование. То есть при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением продажи с публичных торгов) продавец обязан направить письменное уведомление о продаже земельного участка в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. И продать участок можно будет только в случае, если органы власти откажутся от его покупки или не известят продавца о желании его приобрести. И несоблюдение указанного порядка может повлечь ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).
В то же время согласно “абзацу второму пункта 8 статьи 10” Федерального закона в случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном “статьей 39.18” Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
“Абзац первый пункта 8 статьи 10” Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон) предусматривает право крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций, участвующих в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, на приобретение без проведения торгов в аренду на срок до пяти лет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
О порядке оформления права собственности на земли сельхозназначения
В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обладатель долевой собственности на земельный участок вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал юридического лица или распорядиться земельной долей иным образом, с соблюдением правил, установленных действующим законодательством.
Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления собственников о намерении выделить земельный участок не поступят возражения от других собственников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации (при наличии) считается согласованным.
В случае, если земельные участки будут использоваться крестьянским (фермерским) хозяйством для выращивания кормовых культур (кормовые травы, силосные культуры, кормовые корнеплоды, кормовые клубнеплоды, кормовые бахчевые культуры, зернофуражные культуры), предельный максимальный размер всех земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляемых в аренду или собственность для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, не ограничивается и рассчитывается:
Согласно пункту 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
При этом, следует отметить, что заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка ни в коей мере не препятствует соблюдению сторонами преимущественного права субъекта РФ на покупку участка перед заключением основного договора. Так, выполнив условия для заключения основного договора купли-продажи, продавец имеет возможность направить в уполномоченный орган предложение о реализации преимущественного права. Заключение основного договора сторонами предварительного договора может быть осуществлено в таком случае лишь после отказа уполномоченного органа либо отсутствия ответа в течение 30 дней с даты получения им извещения (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Риски невозможности заключения основного договора при реализации субъектом РФ своего преимущественного права распределяются между сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства и условиями предварительного договора.
В-третьих, в случае дальнейшего отчуждения земельного участка третьему лицу (даже с соблюдением преимущественного права субъекта РФ) имеются основания для вывода о невозникновении у нового приобретателя права собственности, поскольку, как известно, в негативной регистрационной системе сам факт внесения записи о праве не влечет возникновение права, если в основе сделки лежит недействительная сделка. А поскольку в результате первой (ничтожной) продажи покупатель не стал собственником участка (собственником остался продавец), то он не может передать следующему покупателю больше прав, чем есть у него самого. Основанием для возникновения права собственности нового покупателя первоначальным способом может служить п. 2 ст. 223 ГК РФ, однако данная норма применяется лишь в случае добросовестности приобретателя. Будет ли являться приобретатель участка, не проверивший соблюдение преимущественного права субъекта РФ по первой сделке, добросовестным в смысле ст. 302 ГК РФ? Применительно к покупке земельного участка, ранее выкупленного в порядке ст. 39.20 ЗК РФ и несоразмерного нормам отвода для объекта недвижимости, расположенного на нем, Верховный Суд РФ указал, что в стандарт разумного покупателя не входит проверка соблюдения норм 39.20 ЗК РФ (ранее – 36 ЗК РФ) при первоначальном приобретении участка (определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675). Вместе с тем, нижестоящие суды по делу решили данный вопрос по-другому… По всей видимости, и в рассматриваемом случае в отсутствие определения ВС РФ об обратном суды будут считать, что приобретатель земельного участка, который когда-то был продан с нарушением преимущественного права субъекта РФ, не может являться собственником соответствующего участка. Другими словами, однажды попав в чужие руки с нарушением преимущественного права субъекта РФ, земельный участок превращается в «токсичный актив», который всегда будет вызывать вопросы и служить источником юридических рисков.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).
Если решение положительное – заявитель приглашается для оформления договора с администрацией. При себе он должен иметь гражданский паспорт и пакет документации, прилагавшийся к заявлению. А также – полученную выписку из протокола решения административной комиссии.
Договор впоследствии будет выступать в роли правоустанавливающего документа, участвующего в имущественных сделках, или в процедуре наследования. Выписка является право удостоверяющим документом, подтверждающим внесение сведений о праве собственности в Росреестр.
Каков порядок выкупа земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством
На торгах или путем принятия решения органом местного самоуправления без проведения торгов? В зависимости от выбора применямых норм, общих или специальных, ответ на заданный вопрос меняется кардинально. Рассмотрим, какой же все-таки порядок применим именно к крестьянскому (фермерскому) хозяйству.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – Глава КФХ) обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения. Выполнив все процедурные моменты, земельный участок был предоставлен в собственность на основании постановления администрации. Однако спустя месяц, прокуратура выносит протест на данное постановление, указывая, что участок предоставлен незаконно, без проведения торгов.
Для этого необходимо подать в филиал кадастровой палаты по месту нахождения земельного участка заявку, приложив к ней документы, из которых сведения о земельном участке вносятся в реестр земель. Перечень документов можно уточнить перед подачей заявки у специалиста кадастровой палаты.
О порядке оформления права собственности на земли сельскохозяйственного назначенияВ результате аграрной реформы 1992-1994 годов сельскохозяйственные угодья переданы работникам действующих на тот момент сельскохозяйственных организаций в совместную (долевую) собственность.
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
2) по цене, составляющей 25 процентов кадастровой стоимости земельного участка, необходимого для реализации приоритетного инвестиционного проекта области, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 12 части 1 статьи 10 Закона Амурской области от 5 сентября 2007 г. N 374-ОЗ «Об инвестиционной деятельности в Амурской области», — в период реализации приоритетного инвестиционного проекта области.
1. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу настоящего Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
2. В случае, если указанные в пункте 1 настоящей статьи договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения посвящена особенностям аренды таких земель. Государственные и муниципальные земли могут быть переданы в аренду на срок от 3 до 49 лет. Если договор заключается для сенокошения или выпаса скота, то договор аренды заключается на срок до 3 лет.
На основании ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения арендатор может приобрести государственную или муниципальную землю, которую он арендует, в собственность после истечения срока аренды. Для этого требуется, чтобы арендатор просто надлежащим образом исполнил договор аренды и использовал сельскохозяйственные земли по назначению.
Важно отметить, что земли подлежат изъятию в указанных случаях исключительно на основании судебного решения и только после того, как собственник, арендатор или пользователь земли не выполнят в установленный срок мероприятия по устранению выявленных нарушений. Изъятый земельный участок подлежит продаже на публичных торгах по рыночной стоимости. Вырученные средства передаются собственнику за вычетом расходов на проведение публичных торгов.
10 Апр 2021 urist46 86
