Жилищный кодекс распространяет свое действие и на нежилые помещения
Содержание
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 30-П взаимосвязанные нормативные положения, содержащиеся в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса и абзаце третьем пункта 42.1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой эти положения — по смыслу, придаваемому им в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, — не предусматривают возможность учета показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном доме, который при вводе в эксплуатацию, в том числе после капитального ремонта, в соответствии с нормативными требованиями был оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и жилые и нежилые помещения в котором были оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, но их сохранность в отдельных помещениях не была обеспечена
Установлены три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. Это граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников
Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:
- указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
- не является жилым,
- не включено в состав общего имущества МКД,
- может быть встроенным и пристроенным помещением.
Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.
В случае, если перепланировка все же была совершена самовольно, ст.29 Жилищного кодекса позволяет муниципалитету «согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии». «С заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки нежилого помещения общество в администрацию не обращалось. Возможность сохранить помещение в перепланированном состоянии с учетом технического заключения администрацией не рассматривалась», — говорится в определении.
Собственник мини-магазина в Видном переделал его после пожара (снес ненесущие перегородки и установил новые, изменив площадь и конфигурацию помещения), а затем решил получить в администрации Ленинского района Московской области разрешение на ввод объекта после перепланировки, как того требовал порядок, принятый ею же в 2007 году. Но получил отказ. Власти посчитали перепланировку реконструкцией и потребовали представить разрешение на строительство. Все три инстанции поддержали владельца магазина (ООО «КЭП»), а члены коллегии по экономическим спорам Верховного суда Наталья Чучунова, Ирина Грачева и Алексей Маненков отправили дело на пересмотр, так и не выяснив обстоятельств отказа.
— «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».«;
2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), «Утверждение ОАО «МегаФон» о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком.«, возникает законное пользование ЗУ.
Елена,
Строительство отдельного входа — фактически реконструкция и уменьшение общего имущества. Для этого требуется согласие всех собствениковв (помоему 21 статья РФ).
Вы такого согласия не давали.
На основании изложенного выше — вам требуется обратиться в суд с требованием обязать хозяина квартиры демонтировать отдельный вход.
Если он будет показывать протокол ОСС — соответственно требуйте показать ваше решене (которое является неотъемлимой частью протокола).
С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, т.е. изменение режима помещения, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и соответственно запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст.22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа в него посторонних лиц с использованием общих помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое запрещен в следующих случаях:
— если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
— если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
В целях такого перевода собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
— согласие на перевод жилого помещения в нежилое от собственников всех помещений, примыкающих к переводимому (т.е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Важно отметить, что приведенный перечень является исчерпывающим. При этом технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы на помещение могут не предоставляться заявителем. В этом случае орган местного самоуправления запрашивает указанные документы самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа он информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. При этом документ, подтверждающий окончание перевода помещения, является основанием для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое. Отказ допускается в случаях:
1) непредставления указанных выше документов (в том числе, если документы не представлены в порядке межведомственного взаимодействия и заявитель затем не представил их самостоятельно);
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. При этом такое решение должно содержать основания отказа.
Собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку изменилось назначение объекта недвижимости.
Статья 22 ЖК РФ
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Представляется, что в таких случаях должно учитываться также и земельное законодательство. В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. При этом любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
- непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
- несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
- подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
- несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
- несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.
Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.
Жилищный кодекс (ЖК РФ)
31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г., 24 апреля, 13 мая, 23 июля 2008 г., 3 июня, 27 сентября, 23 ноября, 17 декабря 2009 г., 4 мая, 27 июля, 30 ноября 2010 г., 4 июня, 18 июля, 30 ноября, 3, 6, 7 декабря 2011 г., 29 февраля, 1 апреля, 5, 25, 29 июня, 28 июля, 25 декабря 2012 г., 5 апреля, 2 июля, 28 декабря 2013 г., 4, 28 июня, 21 июля, 1, 29, 31 декабря 2014 г., 29 июня, 13 июля, 3, 28 ноября, 29 декабря 2015 г., 31 января, 2 июня, 3, 6 июля, 28 декабря 2016 г., 1, 29 июля, 20, 29, 31 декабря 2017 г., 3 апреля, 4 июня, 29 июля, 3 августа, 28 ноября, 25, 27 декабря 2018 г., 22 января, 15 апреля, 29 мая, 26 июля, 1 октября, 2, 27 декабря 2019 г., 28 января, 6 февраля, 24 апреля, 25 мая, 31 июля, 27 октября, 22, 30 декабря 2020 г.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 30-П взаимосвязанные нормативные положения, содержащиеся в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса и абзаце третьем пункта 42.1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой эти положения — по смыслу, придаваемому им в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, — не предусматривают возможность учета показаний индивидуальных приборов учета тепловой энергии при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном доме, который при вводе в эксплуатацию, в том числе после капитального ремонта, в соответствии с нормативными требованиями был оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и жилые и нежилые помещения в котором были оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, но их сохранность в отдельных помещениях не была обеспечена
Несомненно, налоговые риски при таком подходе налицо. Основной аргумент контролирующих органов при возникновении спора с налогоплательщиком состоит в том, что расходы подтверждены документами, оформленными не в соответствии с действующим законодательством (см. раздел «Правовые аспекты»). Однако в обоснование своей позиции налогоплательщик может привести тот факт, что в соответствии с положениями ст. 2 НК РФ налоговое законодательство регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в РФ, то есть является самостоятельной отраслью, имеющей свою специфику и направленность. Причем налоговое законодательство не сопоставляет порядок исчисления и уплаты налога с требованиями других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налогоплательщики при исчислении и уплате налогов должны руководствоваться исключительно теми правовыми нормами, которые прописаны в налоговом законодательстве. К тому же в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ нормы гражданского законодательства к налоговым отношениям по общему правилу не применяются.
Но так ли все печально? Какие доводы, законодательные нормы можно привести в противовес позиции контролирующих органов? Пункт 2 ст. 256 НК РФ содержит перечень имущества, которое не относится к амортизируемому, причем в нем жилое помещение (квартира), используемое в предпринимательских целях, отсутствует. Напомним, амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
То есть, несмотря на современную редакцию Правил 354 (по ней да и по старой редакции и общедомовое и индивидуальное отопление выставляет РСО), ВС РФ полагает, что отопление в части общедомового потребления, оплачивается ИКУ. Формально юридически применительно к периодам с января 2017 по декабрь 2018 ВС РФ прав, но не правильнее ли было указать, что вопрос отопления с 2017 года в принципе не вопрос ТСЖ, этот вывод ведь тоже можно обосновать телеологически толкуя Правила 354.
В связи с этим товарищество, выбранное собственниками для управления МКД в декабре 2014 года и заключившее в феврале 2015 года договор теплоснабжения с ресурсоснабжающей организацией для предоставления коммунальной услуги теплоснабжения собственникам жилых и нежилых помещений, вопреки выводам судов апелляционной инстанции и округа вправе требовать оплаты стоимости услуги отопления до 01.01.2017 в полном объеме, а после 01.01.2017 – как минимум в объеме, приходящемся на общедомовые нужды.»
Как перевести помещение в нежилое
Екатерина, в совсем многоквартирных домах 7-10под»ездов местная администрация разрешает 2/3+1голос,но в под»езде где будет нежилое-100%.Причем кв-ры,граничащие стенами и перекрытиями с вашей-письменно,с указанием пасп.данных.Этим летом оказалась между молотом и наковальней.Фз-152 с изменениями с июля 20г.,а Жк с 30 июля 20г.,никто не хочет писать свои пасп.данные,а есть такая категория людей,которые укажут,а потом в суд с иском по 152 фз,штрафы для ф.лиц от ляма.На помощь пришла прокуратура,которая изучив оба закона сочла,что можно не указывать пасп.данные,указав нормы фз-152
А как быть с теми квартирами, которые уже переоборудовали в офис? У меня такая ситуация. Застройщик передал управляющей компании несколько квартир на 1 этаже. Теперь в этих квартирах офис управляющей компании. Подъезд превратился в проходной двор. Как то можно на них повлиять?
Статья 22 ЖК РФ
1. Собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению — для проживания (статья 17 настоящего Кодекса), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, статья 288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
28 Апр 2021 urist46 95
