Начало исполнения договора аренды земельного участка

Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает его от внесения арендной платы (смотрите, например, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), поскольку в силу договора аренды арендодатель лишь обеспечивает возможность беспрепятственного пользования объектом аренды в течение срока аренды (ст. 615 ГК РФ). Иными словами, для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования — договора аренды, а также факта надлежащего исполнения договора со стороны арендодателя, а именно передачи предмета договора арендатору и обеспечения возможности пользоваться им в течение срока аренды. В связи с этим, по смыслу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан уплачивать арендную плату за период, начало которого определяется передачей объекта аренды, а окончание — моментом возврата этого имущества арендодателю или созданием арендодателем препятствий к пользованию имуществом (смотрите также п.п. 10, 37, 38 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N ВАС-13689/12).

Таким образом, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком с момента его передачи арендатору, то есть, применительно к рассматриваемой ситуации, с 1 декабря 2013 года, если не будет доказан иной момент передачи земельного участка в аренду.

Начало исполнения договора аренды земельного участка

Физические или юридические лица, принимая в аренду земельный участок по договору аренды, не всегда могут точно разобраться, с какого момента необходимо вносить арендную плату за земельный участок, несмотря на прописанные пункты договора условиями. В связи с чем, у них возникают вопросы, споры, и разногласия, которые приводят стороны в судебные органы, за отстаиванием своей позиции.

Необходимо тщательно знакомиться с условиями договора, в части порядка оплаты арендных платежей. Как поступить правильно, если все же произошло противоречие между сторонами договора аренды, по внесению арендных платежей после его подписания, и подписания акта приема передачи?

Предоставление таких земельных участков в собственность или в аренду осуществляется путем продажи или заключение договоров земельных участков на аукционе. При проведении аукциона выявляется покупатель, который может предложить наиболее высокую цену. Только в случае, если аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух участников, договор может быть заключен по начальной цене аукциона с единственным его участником.

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, составленные в простой письменной форме подлежат обязательной государственной регистрации. При этом государственная регистрация таких договоров является завершающей стадией оформления прав на землю. Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным.

Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.

Договор об аренде земельного участка может быть признан недействительным. Понятие «недействительность» регламентируется ГК РФ. На сегодняшний день признание недействительным договора аренды является распространенной судебной практикой. Основания прекращения аренды земельного участка также включают в себя категорию «недействительность».

Образец договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года (с условием об обязанности арендатора получать разрешение на сдачу участка в субаренду, передачу прав и обязанностей третьему лицу и т

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

Еще почитать --->  Могут ли конфисковать машину если живёшь в местности где нет муниципального транспорта

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ[3] юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

В частности, главной из них является тот факт, что заключенный договор не нужно регистрировать в Росреестре, что значительно снижает как денежные, так и временные расходы. В частности, не нужно оплачивать госпошлину, готовить пакет необходимых документов, подавать их на рассмотрение и ожидать в течение определенного времени.

Также его необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре. Стоит учесть, что внесение изменений происходит только в том случае, если на них согласны обе стороны. Если данного согласия нет, то сделка либо расторгается, либо продолжает действовать на прежних условиях.

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.

Право бесплатного оформления участка земли в бессрочное пользование дается только один раз, попытки местных органов ввести дополнительные сборы и платежи незаконны и могут оспариваться в судебном порядке. Получить право на бессрочную аренду можно на бесплатной основе или путем его приобретения на специальном аукционе. Победитель торгов получает от местной администрации право аренды без срока окончания, оно касается не только земли, но и всех зданий и сооружений, имеющихся на ней на момент окончания торгов.

Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости

  • электронное заявление, заполненное на портале mos.ru, в котором нужно будет обязательно указать кадастровые номера вашего земельного участка, здания или сооружения. Узнать эти номера можно на сайте Росреестра;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае, если заявление будет подавать представитель);
  • заверенные электронной подписью нотариуса копии документов, удостоверяющих права заявителя на здания, сооружения (в случае, если в ЕГРН нет данных о зарегистрированных правах на объекты недвижимости).

Вы должны оформить аренду не принадлежащего вам земельного участка в случае, если на нем расположено здание, строение или помещение в здании, правообладателем которого вы являетесь. При этом неважно, является ли такой правообладатель физлицом, юрлицом или индивидуальным предпринимателем. В любом случае, если ваша недвижимость расположена на земельном участке, находящемся в собственности города Москвы, или на участке, государственная собственность на который не разграничена, то вам необходимо оформить такой земельный участок в аренду.

Еще почитать --->  Льготы многодетным за коммунальные услуги если есть долг перед жеком

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что определение содержит очень важные выводы, которые должны существенно повлиять на правоприменительную практику. «Как следует из фактических обстоятельств дела, истец выполнил все условия, дающие ему право на заключение договора аренды земельных участков без торгов. Единственным спорным моментом оказалась дата обращения арендатора за предоставлением ему участков. По норме закона, оно должно быть сделано в период действия ранее заключенного договора аренды, истец же обратился в Комитет уже после истечения срока аренды, который был прописан в договоре – но, по его мнению, договор аренды является действующим, так как он был продлен на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ», – отметил он.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой. Доводы сводились к тому, что договор субаренды в силу части 2 статьи 618 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку собственник земельного участка отозвал у арендатора свое согласие на передачу арендатором спорного имущества в субаренду.

Суд округа поддержал позицию суда первой инстанции, указав при этом, что ошибочное применение судом статьи 1102 ГК РФ к требованию о возврате суммы, излишне уплаченной по условиям договора аренды, не повлияло на правильность принятого решения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2007 по делу № А11-11901/2006-К1-2/538).

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Аренда земельных участков

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».
Еще почитать --->  Как получить статус многодетной в тюмени

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка

  1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
  2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
  3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
    • кадастровый номер;
    • адрес;
    • площадь объекта;
    • категория;
    • назначение.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):