Заключения в суде органов опеки при выселении из ипотечной квартиры
Другой вопрос, рассмотренный Конституционным судом, касался порядка выселения родственников прежнего собственника из квартиры, находящейся в залоге. Суть дела состояла в следующем. Гражданин приобрел на публичных торгах квартиру в ЖСК и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Они не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Суд разрешил выселить супругов-должников, отказав в выселении их дочери и ее несовершеннолетних детей. Отказывая в выселении, суд сослался на то, что эта самая дочь сохранила право проживания в квартире, поскольку была включена в ордер на предоставление этой квартиры еще в начале 90-х годов.
В соответствии с этим новый собственник квартиры через Конституционный суд оспорил норму законодательства (статья 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»), допускающую возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество. Суд в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П согласился с доводами нового собственника и признал оспариваемое законодательное положение неконституционным.
Выселение несовершеннолетнего ребёнка
Необходима адвокатская помощь РЕКОМЕНДУЙТЕ ДЛЯ МОЕГО ОТЗЫВА В СУД
ОТЗЫВ НА ИСК АО «РАЙФФАЙЗЕНБАНК»
1 октября 2015 года на заседании Совета по развитию гражданского общества и правам человека Президентом России в отношении граждан, взявших кредиты в валюте и реализовавших свое конституционное право на жилище посредством разрешенного и поддерживаемого ранее регулятором банковского продукта – валютной ипотеки, было сказано: «Это касается особенно единственного жилья, надо посмотреть внимательным образом, не допускать каких то диких случаев, конечно, принять решение по урегулированию этой ситуации. Это первое»,- заявил Президент России.
Во-вторых, экономические, социальные и культурные права, свободы и принципы человека и гражданина включают:
— Право на жилище (ч.1 Ст. 40 КОНСТИТУЦИИ РФ).
Ст. 446 ГПК РФ не допускает обращения взыскания на «единственное пригодное для проживания жилое помещение, имеющееся у заемщика».
В-третьих, на заявленный иск АО «Райффайзенбанк» и выставленное последним требование от 01.06.2015 г. о досрочном расторжении я заявляю категорическое возражение и должен указать на следующие доводы, заслуживающие внимания к моим персональным обстоятельствам, перечисленным ниже, при рассмотрении дела в судебном заседании.
1. Вопрос устойчивости валютного ипотечного долга зависит от его номинального выражения в рублях и от его сокращения по срокам. Кредитный договор был заключен на сумму $131 000,00, эквивалентной сумме (25.4401*$131 000,00=3 332 653,10 RUB более 8 лет назад и вследствие допущенного нарушения прав потребителей-заёмщиков, которые были введены в заблуждение относительно предоставленной банком недостоверной информации по общей сумме расходов в рублёвом эквиваленте, оказавшейся заниженной в 2-3 раза по сравнению с фактической суммой расходов по кредиту на сегодня (сумма расходов взята из графика платежей и пересчитана по курсу ЦБ России 25,4401*$251 163,50=6 389 623,80RUB, и выражается в сумме, эквивалентной сумме в валюте на дату кредитного договора 20.07.2007 г.).
Потребительские кредиты предоставляются, как правило, на покупку товаров длительного пользования (квартиры, автомобиля, мебели и др.) и прочих покупок. В большинстве случаев потребительский кредит выступает в форме продажи товаров с рассрочкой платежа или в форме предоставления банковского кредита на потребительские цели.
В соответствии со ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товаров в кредит может быть предусмотрена оплата товаров в рассрочку. Согласно части 1 ст. 10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 N 2300-1 договор о продаже товара в кредит с условием рассрочки платежа считается заключенным, если в нём наряду с другими существенными условиями договора (абзац 4 части 2 этой же статьи) при предоставлении кредита указаны цена в рублях, размер кредита, полная сумма, подлежащая выплате потребителем, и график погашения этой суммы (в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 N 171-ФЗ, от 25.10.2007 N 234-Ф3).
Когда добросовестный, но менее обеспеченный заёмщик (по сравнению с тем, кто брал рублёвый кредит) оказался не в состоянии выплачивать долг, который за короткий срок вырос в 2-3 раза, и не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
На 03.06.2015 г. заёмщик выплатил по курсу ЦБ России сумму в рублях порядка 4 200 000,00RUB (эквивалентную сумме $136 000,00 — более половины общей суммы из графика платежей), что в рублевом эквиваленте на 22% выше эквивалентной суммы в рублях, следующей из графика платежей за истекший период, установленную по курсу ЦБ России на дату заключения договора.
На 03.06.2015 оставшаяся сумма по графику платежей составляет менее $99 000,00 — менее половины общей суммы из графика платежей, эквивалентной сумме по курсу ЦБ России = 6 474 689,20RUB, что на 155% больше эквивалентной суммы в рублях, следующей из графика платежей при пересчете по курсу ЦБ России на дату заключения договора вплоть до 24.09.2020 г. как срока окончательного возврата кредита через 5 лет.
Суммарно общая сумма выплат по договору составит сумму в рублях согласно курсу ЦБ России порядка 10 700 000,00RUB, что на 7 300 000,00RUB больше первоначально установленной суммы кредита по курсу ЦБ России на дату договора и уже привело к удорожанию кредита более чем в 3 раза. Ввиду допущенного нарушения прав потребителя прошу суд правильно оценить соотношение имущественных интересов сторон с учетом того, что мной уже оплачено более двух третей денежных сумм в долларах США по кредитному договору.
Если при заключении договора, проект которого был предложен со стороны АО “Райффайзенбанк» и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для другой стороны и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), и эта сторона была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказалась слабой стороной договора), то суд вправе применить к предмету договора согласно п. 2.3 статьи 2 кредитного договора положения пункта 2 ст. 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию заинтересованной стороны.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и её пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условия договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента участника сделки, который подготовил проект договора либо предложил формулировку соответствующего условия.
Пока не доказано иное, предполагается, что таким участником было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита. и т.д., и т.п.)
2. Далее прошу суд всесторонне, полно и объективно исследовать доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.
В то же время, поскольку согласно пункту 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ.
С учетом того, что в период от даты подписания договора и по сегодняшний день заемщик и кредитор не согласовали соответствующее условие договора (условие о валютной оговорке), относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию кредитор и заемщик не устранили необходимость согласования такого условия, я прошу суд считать договор незаключенным в данной части.
Далее при наличии спора о заключенности договора считаю необходимым сообщить, что перед заключением кредитного договора менеджер банка уверял нас в достаточной стабильности курса доллара США и в выгодности предложенного кредита, что и определило тогда выбор в пользу суммы в долларах. В то время это была абсолютно нормальная и распространённая практика, когда действовал валютный коридор, на протяжении 10 лет поддерживавшийся ЦБ России. В связи с этим банк настойчиво рекомендовал брать кредит именно в валюте. Аргументация банка сводилась к тому, что в любом случае риск валютного кредита минимален. По данным ЦБ России динамика обменного курса доллара США, которые представлены на сайте ЦБ России за весь период действия моих кредитных обязательств в среднегодовом исчислении, свидетельствует о «паритетных» отклонениях курса ЦБ России в течение 7-8 лет действия договора в диапазоне от -3% до +20%:
2007 г.-24,95 руб., 2008 г.-24,87 руб., 2009 г.-32,36 руб., 2010 г.-30,13 руб., 2011 г.-29,77 руб., 2012 г.-31,08 руб., 2013 г.-31,47 руб., 2014 г.-39,38 руб.
Именно последний по динамике курс на 1 октября 2014 г. был рекомендован ЦБ России в письме от 23 января 2015 г. для пересчета долга АО «Райффайзенбанк», разрешив последнему проводить реструктуризацию валютной ипотеки без обязательного доначисления резервов, но, к сожалению, был полностью проигнорирован кредитором для принятия встречных шагов.
При выдаче кредита 40% моего ежемесячного дохода АО «Райффайзенбанком» было взято за основу для расчета доступной суммы кредита в долларах США, что предоставило тем самым возможность для заёмщиков проявить необходимую заботливость и разумную осмотрительность в тот период, когда финансово-экономическая ситуация в стране не вызывала сомнений ни у банка-гиганта, ни у Президента России, ни у нас. Данные параметры дохода и кредита и сегодня используются на сайте АО “Райффайзенбанк” в ипотечном калькуляторе и одновременно являются исходными условиями при заключении кредитного договора на определённую сумму кредита в рублях, а также служат существенным условием исполнения заемщиком взятых на себя финансовых обязательств.
Сегодня стандартные программы реструктуризации, предлагаемые АО «Райффайзенбанк», фактически, либо еще более увеличивают нагрузку на бюджет моей семьи, которая и так сегодня непосильна, либо (или кроме того) – оставаясь «привязанными» к курсу доллара США – фиксируют дефолтные, невозвратные и кабальные обязательства, одновременно увеличивая и продляя во времени доход банка-гиганта и абсолютно игнорируя долговую нагрузку на самого заемщика. Заемщик не мог предвидеть рост ежемесячного платежа в 2-3 раза, превышающего средний ежемесячный доход в Москве, в противном случае данная сделка является кабальной и ничтожной в силу закона. Всё это не имеет никакого значения для кредитора, для которого, как оказывается, не существует никаких моральных норм. Последний раз банком мне было предложено платить 150% заработной платы до достижения возраста 60 лет.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.
С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ. А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.
Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», т.е. без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда). (апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от 25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от 4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)
Рассмотрим причины сложившейся ситуации. Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает. Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом. Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от 15 мая 2012 года по делу №33-4430)
Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.
Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)
Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.
Например, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что судом не рассматривался вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения ст. 95 ЖК РФ, не регулируют правоотношения, возникшие, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов. (апелляционное определение Саратовского областного суда от 31 октября 2012 года по делу № 33-6393)
Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)
Семья не платила ипотеку, и ее выселили
Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.
14 Апр 2021 urist46 95
