Ижс ижд разница
Содержание
Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
По причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты. В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.
Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый». Частью 7 статьи 41 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.
Участки земли под ЛПХ и ИЖС — в чем разница между ними
- Стоимость угодий. Цена участка для индивидуального строительства значительно выше, чем других земель, на которых также можно возвести жилье.
- Купив участок, на котором нет построек, владелец должен будет получить разрешение на их возведение. Процедура потребует дополнительных денежных расходов.
Прежде чем заключить договор купли-продажи специалисты по вопросам недвижимости рекомендуют ознакомиться с Генпланом развития территории. Если в непосредственной близости от участка запланировано строительство многоэтажных построек или дорог, такое соседство приятным назвать сложно. Также нужно проверить, если ли рядом медицинские и детские учреждения. Если коттедж будет использоваться для круглогодичного проживания, без медицинских учреждений и школ жителям района будет сложно обойтись.
Обязанность использования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, предписана нормами статей 42, 45 ЗК РФ, статьи 284 ГК РФ, за неисполнение которых частью 3 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение на земельном участке с соответствующим видом использования жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан. При этом жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
ИЖС что это такое? Сравнительный анализ ИЖС, ДНП, СНТ
Однако бывают и исключения, например, в случае приобретения дома с участком в так называемом «коттеджном поселке». Как правило, в этом случае инженерные сети и дороги находятся на балансе застройщика, а не местной администрации, и он (застройщик) заранее позаботиться о создании карманной управляющей компании с дополнительными услугами, от которых вряд ли удастся отказаться.
Если не вдаваться в дебри юридической казуистики, участок ИЖС — это земельный участок, предназначенный для расположения (или строительства) на нем объектов ИЖС, т.е. вышеуказанных домов. При этом, по сравнению с участком ДНП или СНТ, земля ИЖС имеет очевидные и неоспоримые преимущества. Чтобы полностью рассказать о преимуществах ИЖС, сделаем небольшой экскурс в Земельный кодекс РФ. В ст. 7 ЗК РФ «Состав земель в Российской Федерации» дан исчерпывающий перечень категорий земель по их целевому назначению. Одной из перечисленных категорий является: земли населенных пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Так вот, одним из видов земель этой категории и является земля ИЖС, т.е. земля, относимая к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (ИЖС). Таким образом, аббревиатура ИЖС из описания вида строения перекочевала в описание разрешенного вида использования земельного участка в границах земель поселений (населенных пунктов).
Пример. В Сысертском районе минимум при дачном строительстве составляет 6 соток, максимум не оговорен. Норма участка под ИЖС — минимум 4 сотки, максимум — 35. В Белоярском районе дачный участок находится в коридоре 4-30 соток, ИЖС — 4-20 соток. Обращаем внимание, что налог на землю ИЖС обычно получается выше того, которым облагается дачная застройка или ЛПХ за счет более высокой кадастровой стоимости земли. По всей вероятности, это обусловлено привязкой к муниципалитету и оплате всех благ цивилизации. И, как говорилось выше, органы муниципальной власти не спешат построить дороги и детские сады на новых территориях.
- от лицевого фасада жилого дома до забора, выходящего на улицу, должно быть не менее пяти метров;
- от стены капитальной постройки до забора с соседним участком — не менее трех метров;
- от границ участка ИЖС до хозпостроек — свыше трех метров;
- расстояние между каменными домами — от 10 метров и больше;
- пожарный разрыв между деревянными домами — минимум 15 метров;
- туалеты и выгребные ямы — более метра до соседней земли;
- расстояние от скважины до септика – не менее 15 метров
У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.
- Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
- Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
- У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
- Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
- Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.
Но это в теории. На практике во многих СНТ давно проведены все коммуникации, необходимые для жизни. И есть дачники, которые живут в садоводческих товариществах круглогодично. В то же время, на землях, предназначенных для строительства, владельцы участков обустраивают огороды, разбивают грядки, выращивают урожай.
Индивидуальный жилой дом, жилой дом, садовый дом, объект ИЖС
Если постройка, возведенная на садовом земельном участке, была зарегистрирована в ЕГРН до 1 января 2019 г. с назначением «нежилая», сезонного или вспомогательного использования, предназначенная для отдыха и временного пребывания людей, но при этом она не является хозяйственной постройкой и гаражом, с 1 января 2019 г. она признается садовым домом.
Параметры жилого дома и садового дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Значит уже любой дом, как говориться «ПОД КЛЮЧ» даже в садовом товариществе, если оборудован всеми коммуникациями может быть так же признан индивидуальным жилым, отвечает площади, санитарным и прочим нормам для постоянного в нем проживания, а то есть, наличие: водоснабжения, отопления, санузла, капитальный фундамент. Что, по сути говориться и заложено в понятие индивидуальный жилой дом.
Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.
Земельные участки разных категорий: в чем отличие, на каком законно строить жилой дом
Подобные ограничения могут быть введены в дачных и коттеджных поселках вне зависимости от категории земли. К примеру, в одном из поселков бизнес-класса в окрестностях Екатеринбурга (земля ИЖС) действует ограничение: высота коттеджей не может превышать двух этажей.
Если жилой дом построен на земле, не предназначенной для этого, то он классифицируется как самовольная постройка, сказано в ст.222 Гражданского Кодекса РФ. Такие объекты подлежит сносу осуществившим ее лицом. Легализовать строение можно будет только по решению суда; для этого владельцу предстоит доказать, что постройка не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На FORUMHOUSE таких историй полным-полно, вот одна: у нашего участника с ником ЯрославАИ в Мытищах был просто идеальный участок, не подкопаешься: ЛПХ, земли населенных пунктов – прямо конфетка с юридической точки зрения. И вдруг выясняется, что он попал в зону природных территорий и местная администрация стройку запрещает наотрез. Выход из этой ситуации если и есть, то очень условный: через публичные слушания.
Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.
Ижс и дачное строительство в чем разница
Что из себя представляет ИЖС? Это вид разрешенного использования земельных участков, который расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. Такой вид использования предполагает предоставление земель для выполнения строительных работ по возведению частных домов для проживания граждан. Такие работы выполняются за счет личных средств индивидуальных застройщиков.
В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.
- На участке ЛПХ можно создать сад, огород, завести скот. Зато ИЖС — это гарантированное право на строительство жилого дома.
- ИЖС участки обязаны обеспечить социальной инфраструктурой, но не всегда это происходит в полной степени из-за нехватки бюджета.
- Существенный вопрос о налогах: на ИЖС – 1,5%, на ЛПХ – 0,3%.
Государство дает возможность не платить налог на участке ИЖС на протяжении 10 лет, но если в течение этого времени ничего не построено, то потом они взимаются в двукратном размере. Можно также получить налоговый вычет и на участке ЛПХ. - ЛПХ менее затратный вариант, но гарантировать подведение коммуникаций никто не может. Налоги, цены на газ и электричество на участке ИЖС выше в несколько раз, а оплачивать подведение коммуникаций иногда приходится собственникам, что связано с ограниченностью государственного бюджета.
Это первое, но несколько устаревшее понимание, так как сегодня и в садовом товариществе объект по дачной амнистии каждый владелец имеет право официально получить все правоустанавливающие документы и на участок и на дом, даже если он строился еще при «царе горохе».
Так трактует законодательство, но это ещё не всё. И в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) участок с дачным домом может быть пригодным для постоянного проживания, попадая под понятие индивидуальный жилой дом, процедура сложная, только через суд. Многие люди, покупая в деревне дом, изначально знают – что юридически он уже «индивидуальный жилой дом», но говорят, что купили как ДАЧУ. И когда люди всё глубже и глубже погружаются в процесс юридических понятий и тонкостей – голова начинает кружиться – могут обмануть – в чём подвох. Вот тут то и появляется желание разобраться.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).
Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) – это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.
То, что построить индивидуальный жилой дом, в котором можно прописаться и проживать на постоянной основе, допускается как на землях ИЖС, так и на землях ЛПХ (но только приусадебных), мы уже поняли из двух предыдущих глав. Так давайте теперь разберемся, чем отличаются земли ИЖС от земель ЛПХ.
Итак, ввиду развитой инфраструктуры и инженерных сетей на землях ИЖС, такие участки имеют более высокую кадастровую стоимость, нежели земли ЛПХ, а как следствие и более высокие рыночную цену и земельный налог.
При этом ведение личного подсобного хозяйства поддерживается государством за счет бюджетных средств, т.е. в теории есть возможность получить бесплатное подключение к средствам связи, водо- и энергоснабжению, но это, как говорится, неточно.
А вот по части оформления разрешительной документации для строительства капитальных объектов, земли ИЖС и ЛПХ полностью идентичны: и в том и другом случае построенный жилой объект должен полностью соответствовать действующим градостроительному регламенту, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным нормам и правилам, а значит побегать с бумажками придется в обоих случаях.
- Сельскохозяйственного назначения;
- Населенных пунктов;
- Промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
- Особо охраняемых территорий и объектов;
- Лесной фонд;
- Водный фонд;
- Запаса.
