Закон о занижении на 70% кадастровой стоимости

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости

Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.

Для вступления в силу новых правил оспаривания кадастровой стоимости закон определил переходный период до 1 января 2023 года. Срок его может сократиться по решению субъектов Российской Федерации. В настоящее время сведений о принятии субъектами таких решений не имеется. Пока же этого нhttp://adm.garant.ru/images/adm/fckeditor/editor/images/spacer.gifе произошло, кадастровая стоимость и порядок ее оспаривания будет прежним.

Для вступления в силу норм Закона № 269-ФЗ, признающих ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» утратившей силу, а ст. 22¹ этого закона вступившей в силу, установлен переходный период до 01.01.2023. Момент отказа от применения ст. 22 и начала применения ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в рамках указанного периода определяется высшим исполнительным органом государственной власти каждого субъекта РФ самостоятельно (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Если в течение этого времени высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ не примет такое решение, нормы Закона № 269-ФЗ о переходе от ст. 22 к ст. 22¹ вступят в силу в этом регионе 01.01.2023. В любом случае, данный переход реально может быть осуществлен не ранее утверждения Минэкономразвития России формы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом и учитывая дословную формулировку п. 1 ст. 245 КАС РФ, не измененного Законом № 269-ФЗ, данный Кодекс формально предусматривает возможность обратиться в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости объекта (по отчету об оценке) без предварительного обращения не только в соответствующую комиссию (сейчас по ст. 22), но и в бюджетное учреждение (в будущем по ст. 22¹).

Внесены существенные изменения в законодательство о кадастровой оценке недвижимости

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что с 11 августа 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает изменение правил проведения государственной кадастровой оценки и порядка оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Меняется порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Заявление об исправлении допущенных ошибок вправе подать любые (а не только заинтересованные) юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

При определении суммы налога, соответствующей кадастровой стоимости объекта, применяются нормы статьи 403 НК РФ. После принятия Закона № 382-ФЗ, вступили в силу новые правила расчёта НДФЛ, так как некоторые недобросовестные налоговые резиденты РФ намеренно и необъективно занижают стоимость жилья при продаже, пытаясь снизить объём НДФЛ, который удерживается с продавца.

Уточнён порядок определения налоговой базы по НДФЛ в случаях, когда доход от продажи объекта недвижимости меньше 70% его кадастровой стоимости. Налогооблагаемая база по налогу с 01.01.2020 определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В то же время, отметил Суд, ч. 4 ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке, действующая в системном единстве с иными нормами, в том числе с указанным положением НК и с учетом поправок в него от 29 ноября 2014 г., которыми определены пределы действия данного положения во времени, не лишает граждан – плательщиков НДФЛ права требовать установления кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, в том числе с целью определения экономически обоснованного размера налоговой базы в текущем и последующем налоговых периодах.

Алексей Лунев в июне 2016 г. приобрел, а через месяц продал земельный участок. Налоговым органом был рассчитан налог на доходы физических лиц от реализации недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости участка, установленной на 1 января 2013 г., которая существенно превышала его рыночную.

Налог с продажи квартиры

Их друзья – семья Петровых – купили жилье в августе 2017 г., и также переехали в новостройку в 2020 г. по программе реновации, вместе с Сидоровыми. Но Петровы теперь не смогут сразу же реализовать новую квартиру. Либо им нужно выждать еще два года, до истечения минимального периода обладания (т.к. приобрели жилье после 01 января 2016 г.), либо продавать квартиру сейчас, но с уплатой НДФЛ 13% от полученного дохода с продажи.

Однако, в 2020 г., после введения кадастрового способа оценки, провести такую сделку можно только если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 1 млн. 428 тыс. руб. Потому что, 70% от этой суммы = 999 600 руб. (ниже налогового вычета 1 млн. руб.). В данном случае налог вы не платите, но все-равно обязаны предоставить декларацию. Если забудете – можете нарваться на штраф.

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Пока что действует такой порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая, что сроки рассмотрения заявления об оспаривании в комиссии короче, на практике заинтересованные лица чаще обращаются в комиссию, а в случае несогласия с ее решением – в суд.

Кадастровая стоимость 2019 — по новым правилам

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Выбираете в левой части строки ОКС (объект капитального строительства) или земельный участок, а в правой пишете адрес. Адрес можете выбрать из выпадающей строки По одному адресу может располагаться несколько объектов. Выберите тот, что вам нужен В левой части среди информации об объекте будет указана кадастровая стоимость

1. Название суда, в который подаете.
2. Данные истца: ФИО, паспортные данные, место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны.

«Что это означает? Оспорить кадастровую стоимость уже невозможно, невозможно определять рыночную стоимость на ту дату, по состоянию на которую определялась кадастровая. Но в статье 22.1 ввели актуализацию. Наш собственник понимает, что его кадастровая стоимость уже утверждена, но не отражает актуальную рыночную. Он составляет заявление, прикладывает к нему отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость определена на 1 января 2021 года, и подает его в бюджетное учреждение. Хотя кадастровая стоимость была определена на 1 января 2020, та рыночная стоимость, которая в итоге определится и будет внесена в ЕГРН, может быть определена не на дату определения кадастровой стоимости, а на текущую», – поясняет Владислав Савиных.

Однако проблема для собственника будет заключаться в том, что рыночной стоимости нет в ЕГРН. Следовательно, ее изменение никак не поможет задействовать статью 16. Таким образом, оказываются нарушены принципы экономической обоснованности и равенства. Потому что налогоплательщик из-за пандемии платит больше налогов, чем должен был, а механизм упрощенной актуализации не позволяет решить эту проблему, и, следовательно, защитить его права.

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016-2021 г

Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах — граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.

Глазырина Зоя Евгеньевна, руководитель юридического департамента «Санкт-Петербургской Ипотечной Компании» — эксперт в области защиты от рисков купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, занимается сопровождением сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

05 Апр 2021      urist46         144      

Похожие записи
• 
  Зачем судебные приставы просят предоставить телефон и золотые украшения
• 
  Какие выплаты при достижении 100 лет
• 
  Какое фото нужно на удостоверение ветеран труда
• 
  Компенсация многодетным за квартплату если я переезжаю нужно ли сообщать в соцзащиту