Выкуп доли земельного участка из общей долевой собственности
Содержание
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Не секрет, что у земельного участка (как и у любого другого объекта недвижимости) одновременно может быть несколько собственников, т.е. он находится в долевой собственности, что, в свою очередь, накладывает ряд ограничений на использование и распоряжение таким наделом. В данной статье мы разберем наиболее животрепещущий вопрос, а именно: «как продать участок, если он в долевой собственности?».
Особенности сделок с земельными долями
Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка пять и менее собственников
Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то при совершении сделки руководствуйтесь правилами Гражданского кодекса РФ. Закон об обороте земель сельхозназначения особенностей совершения сделок в таких ситуациях не устанавливает (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников
Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования.
Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):
Как продать долю земельного участка – разбираем варианты
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.
Доля земельного участка и долевая собственность
Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.
Как продать долю земельного участка
Такое извещение необходимо отправить всем дольщикам письмом с уведомлением о вручении. На почте нужно составить опись (2 экз.), при этом сотрудник почты ставит штамп и становится свидетелем отправки; затем указать ценность письма. Сумму можно установить по своему усмотрению. Спустя месяц необходимо получить уведомление или забрать письма с пометкой о том, что они не были вскрыты. Полученные документы прикладываются к договору купли-продажи.
Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.
- Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
- Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
- Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
- Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
- Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.
Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).
Как продать долю земельного участка в общей долевой собственности
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
- гражданские паспорта сторон;
- доверенность и паспорт представителя (при наличии);
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ (акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ (при наличии построек);
- письменные отказы совладельцев (уведомления о доставке заказного письма);
- справка об отсутствии обременений из Росреестра (нахождение в залоге, арест);
- согласие супруга на сделку (если одна из сторон находится в браке, а имущество относится к совместно нажитому).
