Чем отличается перераспределение от выкупа без торгов
Содержание
Оформление «прирезок» выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. «А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости», – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании «Генезис» Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.
Обратиться за оформлением «прирезки» может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.
Земельный юрист Татьяна Скворцова
3) Если заявителю утверждена схема или направлено согласие о перераспределении, он за свой счет заказывает межевание нужного участка на основании утвержденной схемы или проекта межевания и ставит необходимый участок на кадастровый учет, получает кадастровый паспорт (п.11 ст. 39.29 ЗК РФ)
Присоединяемый кусочек земли скорее всего попадает в тот же кадастровый квартал и имеет тот же вид разрешенного использования, что и ваш собственный участок. Поэтому кадастровая стоимость квадратного метра присоединяемого участка обычно совпадает с кадастровой стоимостью квадратного метра вашего участка.
Cpoк пpoвeдeния cдeлки мoжeт oтличaтьcя в кaждoм peгиoнe. B cpeднeм oн пpeвышaeт 2 мecяцa. Ecли opгaны Pocpeecтpa или мecтнoгo caмoyпpaвлeния нaмepeннo «зaтягивaют» пpoвeдeниe пpoцeдypы или oткaзывaют в пepepacпpeдeлeнии бeз видимыx пpичин, oбpaтитecь в cyд.
Oбpaтитecь в гocyдapcтвeнныe opгaны, к гeoдeзичecким кoмпaниям или чacтным кaдacтpoвым инжeнepoм. Oбязaтeльнo пpoвepьтe, ecть ли y кoмпaнии лицeнзия нa ocyщecтвлeниe пoдoбнoй дeятeльнocти и ecть ли cвeдeния o чacтнoм cпeциaлиcтe в фeдepaльнoм cпиcкe нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.
При изъятии или реализации земельных участков необходимо точно оценить их стоимость, потому что это влияет на размер компенсации при изъятии, а также это необходимое условие при назначении цены передачи прав на владение участком. По закону стоимость участка должен определять оценщик, который представляет отчёт и выносит заключение о стоимости. И оценка таких участков всегда сопряжена с рядом специфических особенностей.
Получается, вроде бы как, правда и на стороне оценщика, который заключил контракт. Потому что он был выбран среди многих по каким-то лучшим характеристикам. К примеру, как оценщик, имеющий большой стаж работы, проводивший аналогичные виды работ. С другой стороны – собственник участка, который точно также привлек оценщика. Обратился в экспертизу и предоставил в суд свою оценку. Какой здесь исход событий?
- Это происходит, если компания-эмитент после объявления buyback старается различными способами искусственно снизить стоимость ценных бумаг, чтобы выкупить по заниженной цене, то есть сэкономить за счет инвесторов.
- Есть риск, что здесь и сейчас акционеры получат повышенные дивиденды и повышение стоимости ценных бумаг, но развитие компании будет стоять на месте, а рейтинг – падать.
- Иногда корпорации проводят обратный выкуп с целью поднятия котировок своих акций, и им это удается на короткий срок. В последующем котировки снова падают. И денежные средства, которые пригодились бы в «черный день», оказываются потрачены впустую. Еще хуже ситуация, когда на buyback оказываются истрачены заемные средства.
- Бывает, что подобные финансовые операции проводятся с целью повышения вознаграждения топ-менеджеров компании, и это делается за счет интересов всех остальных инвесторов.
- В подавляющем большинстве случаев, обратный выкуп объявляется при появлении у компаний большого объема свободных денег, которые не применяются для запуска новых проектов и развития. В данном случае руководители финансовой организации могут поделиться этими средствами с инвесторами путем обратной скупки акций с обязательным последующим их погашением.
- Устранение угрозы для бизнеса в виде враждебного поглощения более крупной компанией. Часто эта операция является вынужденной мерой. Ведь в условиях жесткой конкуренции отсутствие развития воспринимается как начало стагнации. Это заставляет инвесторов избавляться от ненадежных акций, которые в результате начинают быстро падать в цене. Такое развитие событий представляет непосредственную угрозу для самой компании и ее крупнейших акционеров. Ведь чем ниже стоимость ценной бумаги, тем легче ее перекупить, что создает риски смены собственника или даже полного поглощения компании более крупной корпорацией. Чтобы этого не произошло, руководство компании срочно скупает свои же акции у мелких акционеров. Этот шаг позволит увеличить акционные пакеты крупнейших акционеров и усилить их влияние в компании.
- Стремление компании к поддержке рыночных котировок и повышению стоимости ценных бумаг. Объявленные buyback могут существенно повысить спрос на ценные бумаги, что приведет к заметному росту их стоимости, а заодно и рейтинга фирмы.
- По мнению руководства компании, стоимость бумаг занижена, и ее следует «подвинуть» к реальным значениям, чтобы в будущем получить определенную выгоду.
- Стимулирование собственного менеджмента, который хочет владеть ценными бумагами и получать прибыль. Чтобы отдать акции своим сотрудникам, компания производит обратный выкуп с фондового рынка.
- Выкупы могут применяться для лоббирования и «проталкивания» руководством определенных решений.
- По законодательству большинства стран акционерные компании время от времени должны давать возможность своим инвесторам продать свои акции. В некоторых случаях выкуп может быть принудительным, например, при концентрации более 95 % в одних руках.
Статья 552 ГК РФ предусматривает одновременное с правом собственности приобретение покупателем объектов недвижимости права на земельный участок под этими объектами.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Конечно, в случае когда участок под объектами находится в собственности продавца, то вопросов о праве не возникает, поскольку право собственности на участок отчуждается одновременно с правом на объекты, то есть сохраняется принцип единства судьбы объекта и участка.
Совсем по-иному рассматривается вопрос, когда участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. На практике возникает немало споров с соответствующими уполномоченными органами в процессе выкупа участка из государственной и/или муниципальной собственности.
Одним из таких камней преткновения является размер площади участка, на который претендует собственник объектов. Часто площадь при выкупе уменьшается в разы, несмотря на то, что покупатель недвижимости приобрел право аренды, оплачивал арендную плату за участок длительное время, хотя и не использовал всю площадь.
Согласно статье 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. Если уполномоченный орган, в который поступило заявление о выкупе участка, посчитает, что площадь испрашиваемого участка является чрезмерной для использования объектов недвижимости, то собственник объектов недвижимости получит отказ, который он, безусловно, может обжаловать в суде.
В силу положений статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на этом участке, а равно в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился обладатель права бессрочного пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды участка, за исключением случаев, предусмотренных в законе.
Суд при рассмотрении подобных жалоб выясняет правомерность отказа в предоставлении участка в собственность, в том числе соразмерность испрашиваемой площади участка площади расположенных на нем объектов.
Президиум ВАС РФ в постановлении № 13535/10 от 01.03.2011 указал: «… при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого участка . »
В любом случае суды считают, что предоставление участка, занятого объектом, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.
Окончательную точку в споре о необходимости площади участка именно в заявленном размере может поставить судебная экспертиза, которая определит, используется ли заявителем весь участок и есть ли необходимость в данной площади участка для цели эксплуатации и обслуживания объекта.
Судебная практика по рассматриваемому вопросу не единообразна. Имеется положительная для заявителя о выкупе земельного участка (Определение Верховного суда РФ от 03.07.2017г. № 308-КГ17-7911 по делу № А63-4926/2016, Постановление АС Волго-Вятского округа от 05.05.2017 № Ф01-1426/2017 по делу №А43-14722/2016, Постановление АС Московского округа от 07.06.2017 № Ф05-6069/2017 по делу № А41-64590/2016, Постановление АС Московского округа от 06.06.2017 № Ф05-7314/2017 поделу № А41-21160/2016, Постановление АС Московского округа от 25.01.2017 № Ф05-21326/2016 по делу № А41-2083/16, Постановление АС Московского округа от 07.02.2017 № Ф05-22178/2016 по делу № А41-103846/15, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017№07АП-2329/2017 по делу № А27-21669/2016, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 № 10АП-9179/2017 по делу № А41-84046/16, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 № 11АП-2671/2017 по делу № А55-15652/2016, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 № 15АП-9548/2017 по делу № А32-27749/2015).
Однако параллельно развивается и отрицательная практика, существенно снижающая площадь выкупаемых земельных участков (Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133 по делу № А41-68049/2015, Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2016 № 307-ЭС15-16345 по делу № А56-55407/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2017 № Ф05-9349/2017 по делу № А41-19626/16, Постановление АС Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-8364/2017 по делу № А41-80074/16, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-8364/2017 по делу № А41-80074/16, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 № 19АП-2953/2017 по делу № А14-15138/2016, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2016 № 18АП-8779/2016 по делу № А76-1488/2016).
Из анализа судебной практики можно прийти к выводу, что наиболее сложные ситуации возникают у заявителей – арендаторов участков, поскольку у обладателей бессрочного права на участок есть бесспорное преимущество : согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» лица, которым предоставлены участки на праве бессрочного пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены участки.
Иными словами, лицо, владеющее правом бессрочного пользования участком, в любом случае имеет право на переоформление участка в собственность или аренду.
Верховный суд РФ в определении от 03.07.2017г. N 308-КГ17-7911 по делу N А63-4926/2016 также пришел к выводу, что вопрос о соотношении площади спорного земельного участка и площади его застройки не имеет правового значения при рассмотрении обращения о возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
На основании изложенного, обращаясь с заявлением о выкупе участка в порядке реализации исключительного права в соответствии со ст.39.20 ЗКРФ, необходимо быть готовым к защите в суде, а заявителям — арендаторам участка придется еще и доказать, что площадь испрашиваемого участка, занятого объектом, необходима для его функционального использования и обслуживания.
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
Требуется консультация юриста? Не тратьте время на поиск информации в интернете! Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и предложим план действий для решения вашего вопроса! Консультация юриста бесплатная!
Земельный юрист Татьяна Скворцова
3) Если заявителю утверждена схема или направлено согласие о перераспределении, он за свой счет заказывает межевание нужного участка на основании утвержденной схемы или проекта межевания и ставит необходимый участок на кадастровый учет, получает кадастровый паспорт (п.11 ст. 39.29 ЗК РФ)
1. Из участка, который заявитель хочет присоединить к своему участку в порядке перераспределения, можно образовать самостоятельный участок;
2. На участке, который заявитель хочет присоединить, находится чужая недвижимость;
3. Присоединяемый участок изъят из оборота, ограничен в обороте или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
4. Присоединяемый участок уже выставлен на аукцион, либо другому лицу уже предварительно согласовано его предоставление, либо в отношении данного участка подано заявление о предварительном согласовании;
5. Участок заявителя после перераспределения окажется больше предельных максимальных размеров;
6. В отношении участка заявителя не проведено межевание, т.е. границы исходного участка точно не определены. Кстати, сама процедура межевания часто позволяет бесплатно «прирезать» соседний пустующий участочек без перераспределения.
Есть еще основания, связанные с правильностью оформления документов , а так же с тем, что ситуация просто не подпадает под действие Главы V.4 ЗК РФ о перераспределении.
Такие изменения, по мнению эксперта, будут означать и законодательное закрепление момента, когда сособственник может воспользоваться правом преимущественной покупки доли. Ранее судебная практика не была единообразной даже в вопросе о том, есть ли в принципе такое право у участника долевой собственности при реализации имущества судебным приставом-исполнителем с публичных торгов. Некоторые суды указывали, что сособственник может участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Старший юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко считает, что четкое указание в законе, на ком лежит обязанность уведомления участника долевой собственности о возможности реализации права преимущественной покупки доли, продаваемой с торгов в рамках исполнительного производства, положительно скажется на судебной практике.
2.6.1. При этом для участников конкретных правоотношений отличия между достоверными значениями РС может быть связано с приобретением или потерей миллионов рублей. Поэтому каждый их участников заинтересован в том, чтобы выбрать наибольшее или наименьшее из достоверных значений. Однако такое отличие в абсолютных значениях РС признается законодателем юридически безразличным в силу того, что рыночная стоимость – это условная, профессионально предполагаемая величина, поэтому все достоверные значения РС являются одинаково достоверными.
2.7. Возвращаясь к процедуре банкротства, с учетом сказанного, можем заключить, что продажа актива должника за его рыночную стоимость из верхней границы интервала или из середины интервала одинаковым образом обеспечивает права конкурсных кредиторов. Обе величины РС являются равнозначными, а отличие между ними хотя и может быть выражено в конкретной сумме в рублях, однако является юридически безразличным.
Как выкупить землю без торгов у администрации
В марте 2015 года в Земельном Кодексе РФ начали действовать поправки, которые позволили брать в аренду, получать в безвозмездное пользование, возмездное, бессрочное пользование, а также в собственность земельные участки всем участникам правоотношений в этой сфере двумя путями: с помощью проведения публичных торгов или без таковых.
- Количество оформляемых документов для юридического лица значительно больше, так как кроме подтверждения своего права на участие в процедуре выкупа земельного участка без торгов юридическому лицу потребуется еще и оформить в соответствующем виде информацию, для каких именно целей такой участок будет приобретаться;
- Увеличение временных рамок для совершения сделки (это обусловлено увеличенным количеством документов для юридических лиц, которые следует подвергнуть тщательной проверке);
- Стоимость оформления всех документов (для юридического лица госпошлина будет больше, нежели для физического лица).
Снижение цены при выкупе арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ)
Специалист, выполняющий оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, должен быть членом соответствующей СРО и обладать знаниями для проведения подобной оценки (иметь аттестат по соответствующему направление). Дополнительно рекомендуем заказать заключение СРО о соответствии отчета об оценке требования закона. Исходя из нашей практики, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости независимый специалист рассчитывает стоимость на 30-70 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы (завышение цены недвижимости — это естественное желание города увеличить прибыль от продажи имущества). Вместе с тем, в подобного рода делах в 99 % случаев назначается судебная экспертиза для оценки рыночной стоимости, которая и служит основой принимаемого судом решения. Как правило, судебная экспертиза рассчитывает стоимость на 20-50 % меньше той, которая рассчитана оценщиком, привлеченным Департаментом городского имущества г. Москвы, то есть в среднем на 20-50 % можно уменьшить выкупную цену через суд. Конечно, такое снижение цены выгодно для покупателей недвижимости, разница в цене с лихвой покрывает все судебные расходы.
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
Чем отличается перераспределение от выкупа без торгов
- если относительно земельного массива оформлена договоренность о развитии застроенной территории, перераспределение проводится соответственно утвержденному проекту межевания;
- относительно соседствующих земель в рамках их границ, для исключения вклиниваний, изломанных линий и вкрапливаний;
- между государственными землями и частными владениями, при условии, что площадь будет увеличена не более максимально разрешенного размера;
- с целью организации места для размещения капитального строения или изъятия для нужд государства, муниципалитета.
Вопрос: Меня зовут Михаил, и я оформил предпринимательство. У меня в распоряжении состоит часть участка, который является сельхоз землей. На участке сейчас выращиваются овощные культуры, которые я реализую. Рядом расположенный надел, относится к федеральной собственности и находится у меня в аренде, поскольку часть этой земли вклинена в мой надел и выращивать овощи не очень удобно. Я решил выкупить второй надел у администрации и сначала обратился за проведением процедуры перераспределения. После получения соглашения, я обратился в муниципалитет уже для составления купчей, однако там выяснилось следующее: во-первых, кадастровая стоимость покупки возросла за счет того, что земля приобрела правильную форму, а во-вторых, я как ИП обязан уплатить 60% от этого показателя, хотя заявление я подал от физического лица. Подскажите, как решить данную проблему и так ли это на самом деле?
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
Перераспределение земельных участков между собственниками
- если в результате перераспределения будут нарушены нормы закона, например, те, которые предъявляются к площади земельного участка, влекущие прекращение доступа к проезжей части для вновь образуемых участков, способствующих наложению земель;
- земельные смежные участки принадлежат муниципалитету или органам федеральной власти;
- смежные участки принадлежат органам власти и частным лицам.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности.
18 Апр 2021 urist46 160
