Чем отличается стоимость квартиры заценочная от рыночной
Содержание
- Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница
- В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
- Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
- Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
- Все, что вы хотели знать об оценке недвижимости
- Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости; в чем между ними разница
Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница
На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.
✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.
Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.
С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.
Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.
Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:
Отчет – это официальный многостраничный документ, брошюрованный и подшитый, с приложениями в виде фото и дополнительных документов. Он включает в себя мельчайшие подробности: информацию о заказчике, оценщике и объекте, цель и методы оценки, примененные коэффициенты и подходы, стандарты, даты и многое другое. Бумажная версия отчета скрепляется личной печатью и подписью оценщика, в электронном виде применяется электронная подпись.
Поэтому для оценки стоимости обычно приглашается специалист – это может быть сотрудник компании или индивидуальный предприниматель. Их работа регулируется законодательно в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующем в редакции от 03.08.2018 г.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.
По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается
Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей. Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами. Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества.
Две категории несут различную смысловую нагрузку. Более того, их значения не зависят друг от друга и не имеют связи. Ценность по кадастру устанавливается государством, по рынку — определяется самим собственником, риелтором или оценщиком. Первая остается неизменной в течение определенного законодательством периода (от 3 до 5 лет), до государственной переоценки и влияет на налоговый платеж владельца. Вторая очень динамична и зависит от спроса и предложения на рынке, внешних макроэкономических факторов и потребительских предпочтений. Она указывает на рублевый эквивалент имущества, определенную сумму денег, которую можно выручить, продав жилье. Вот почему, отвечая, может ли кадастровая стоимость быть выше или ниже рыночной, эксперты дают утвердительный ответ.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.
Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.
Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.
Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше
- так “сталинка” или “хрущевка” в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
- квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного “убитого” жилья”;
- ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
- земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.
- Проведение приватизации государственных объектов;
- Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
- При продаже земли для определения налога;
- Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
- В судебных процессах при решении имущественных споров.
Все, что вы хотели знать об оценке недвижимости
- Рыночная стоимость – именно этот запрос поступает к оценочным компаниям чаще всего. Данная разновидность цены означает ту сумму, которую можно выручить за аналогичный объект на свободном рынке.
- Ликвидационная стоимость – с помощью этого понятия обозначают ту сумму, которую сможет выручить банк за залоговое жилье, если заемщик не сможет или откажется выплачивать кредит. Обычно ликвидационная стоимость составляет 75-80% от среднерыночной. Эта разновидность стоимости может применяться также к объектам недвижимости, которые необходимо продать срочно (за 1-2 месяца против обычных 3-4) во что бы то ни стало.
- Кадастровая стоимость устанавливается путем массовой оценки объектов. Обычно такая задача ставится государством. Индивидуально кадастровая стоимость устанавливается только в тех случаях, когда установить ее массово оказалось невозможным.
- Инвестиционная стоимость – это сумма, включающая в себя прибыль, которую можно получить от конкретного объекта недвижимости при покупке в целях инвестирования. К примеру, эта разновидность цены применяется к квартирам, приобретаемым для сдачи в аренду. Она всегда выше рыночной.
Помимо полученных от заказчика данных, эксперту требуется выехать на объект, чтобы получить информацию в результате личного осмотра недвижимости. Например, он сравнивает план, полученный в БТИ, с реальным положением помещением и уточняет, делалась ли перепланировка и была ли она узаконена. Также оценщик выявляет значительные дефекты, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. Специалист делает фотографии, которые затем будут прикреплены к отчету, и задает собственнику дополнительные вопросы, возникающие в ходе осмотра.
Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.
Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.
Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости; в чем между ними разница
Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.
- места расположения;
- близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
- материалов, примененных при возведении;
- возраста строения;
- степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
- площади и др.
Отметим! Узнать подобную информацию можно через онлайн-справочник Росреестра и на публичной кадастровой карте. Записку можно заказать из ЕГРН. Переоценка проводится не реже чем один раз в пять лет, проводить оценку могут и лицензированные частые заемщики.
- налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
- подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
- госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.
