Договор аренда земельного участка диссертация
Содержание
- Как правильно составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
- Закон о банкротстве vs
- Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка
- Дипломная работа: Договор аренды земельных участков
- Заказать работу заказать
- Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка
- Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок
- четко обозначенная сумма платежа;
- доля от доходов, полученных в результате работы на участке в натуре или деньгах;
- передача в «ответную» аренду другой вещи;
- передача другой вещи без оформления встречных арендных отношений;
- обязательства по улучшению земли, которые возьмет на себя арендатор.
Не всегда чиновники добросовестно выполняют свои обязанности. Так, например, есть случаи введение фиктивных претендентов в аукцион. Делается это для поднятия цены или для личной выгоды – чиновник может предложить «договориться» с конкурентом (разумеется, не бесплатно).
3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.
5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.
земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
6. Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как правильно составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Аукцион происходит на основании акта выбора земельного участка. Если он не был поставлен на учет в Росреестре, то проводится процедура межевания и присвоения кадастрового номера. Торги проводятся даже если претендент на оформление аренды один – этого требует регламент. По итогу будет заключен договор аренды.
В некоторых случаях процедура оформления соглашения об аренде происходит после проведения торгов. Это касается ситуаций, когда собственником земли выступает государство или муниципалитет. Рассмотрим особенности в зависимости от статуса сторон договора подробнее.
5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.
3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
Срок поднаема/перенаема не может превышать срока действия основной арендной сделки. Примечательно, что в случае заключения договора субаренды, ответственным за исполнение ранее заключенного договора аренды перед арендодателем выступает первичный арендатор.
Можно предположить, что причина такого подхода – необходимость обеспечения публичного интереса. Публичное образование будь-то государство в целом или небольшая территориальная община в первую очередь заинтересованы в организации рационального землепользования, обеспечении экономической стабильности и экологической безопасности.
Закон о банкротстве vs
Данная позиция была сформулирована ВС при кассационном пересмотре дела № А72-13047/2014. Фабула дела схожа с фактическими обстоятельствами, описанными мной в начале обзора (за исключением долгосрочности договора аренды). Общество обратилось в суд с оспариванием отказа Росреестра в регистрации соглашения о передаче имущественных прав по договору аренды з.у, находящегося в федеральной собственности. Суды первой и апелляционной инстанций признали отказ Росреестра правомерным, а требования Общества не подлежащими удовлетворению, поскольку положения ЗК РФ являются специальными и приоритетными и не позволяют передавать права по договору аренды, заключенного на срок менее 5 лет, без согласия арендодателя.
1.3. Договором установлено, что передача прав по договору аренды возможно только с письменного согласия арендодателя (администрации). При этом п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
- находятся в собственности национальных парков или заповедников;
- заняты зданиями и сооружениями, которые находятся в собственности Вооруженных сил РФ;
- используются атомными объектами;
- отведены под захоронение гражданских и военных лиц;
- используются органами ФСБ, ФСИН или госохраны;
- заняты под объектами связи, под инженерно-технические сооружения и т. п.
В первом случае действие договора прекращается в указанную в нем дату. Второй случай предполагает нарушение условий соглашения или наступление каких-либо чрезвычайных обстоятельств. В таких ситуациях, как правило, расторжение происходит в судебном порядке.
Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка
Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.
Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:
Дипломная работа: Договор аренды земельных участков
Формулируя определения соответствующих договорных институтов, законодатель преследует прежде всего цель отграничения одного договора от другого, показывает особые, отличительные их черты, но вовсе не объявляет те или иные условия существенными. Например, не подлежит сомнению, что для договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) цена не является существенным условием, так как в случае ее отсутствия в договоре можно применить норму п. 3 ст. 424 ГК РФ и установить цену через цену на аналогичные товары; однако уплата цены прямо названа в ст. 454 ГК РФ. Следовательно, примененная В.В. Витрянским аргументация не может быть признана надлежащей.
Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения. «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.
Заказать работу заказать
Введение
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1.1. Земельный участок как объект арендных отношений 8
1.2. Понятие и признаки договора аренды земельного
участка 17
1.3. Источники правового регулирования аренды земельных
участков 23
ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1. Условия договора аренды земельного участка 32
2.2. Права и обязанности сторон договора аренды земельного
участка 46
ГЛАВА III. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1. Ответственность арендодателя по договору аренды земельного
участка 51
3.2. Ответственность арендатора по договору аренды земельного
участка 56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 72
В настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот различных объектов недвижимости. Одним из возможных оснований пользования земельным участком как объектом недвижимости является договор аренды. Эволюция аренды земли берет начало со времен римского права. Она существовала еще в период республики. Государство, а также городские общины передавали земли, которые не подлежали продаже, под строительство домов либо для земледелия за арендную плату. Такие отношения между государством и арендаторами регламентировались публичным правом и относились к юрисдикции цензоров. Позднее арендодателями стали также муниципии и частные лица. Эти арендные отношения регулировались претором на основе норм обязательственного, то есть частного права. Такое закрепление отношений представляло собой не что иное, как договор аренды (суперфиций).
В настоящее время аренда земельных участков регулируется комплексом нормативных правовых актов (как федеральных, так и актов субъектов Федерации), образующих определенную систему: Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и т. д. Здесь уместно упомянуть о дискуссии, которая проходила в период обсуждения проекта Земельного кодекса РФ. Концепции цивилистов и специалистов по земельному праву по вопросу существования права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком расходились достаточно существенно. Приоритет был отдан земельно-правовой концепции, которая исходила из «существования трех форм использования земли гражданами и их коллективами, осуществляемых на основе:
1) предоставления (приобретения) права частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю;
2) предоставления земли в пользование;
3) передачи ее в аренду в установленном законом порядке». Таким образом, здесь выделялись собственность, пользование и аренда как вещно- правовые основания использования земель.
На наш взгляд актуальность темы исследования обусловлена изменениями социально-экономического устройства и новыми конституционными основами права собственности в Российской Федерации, в частности становлением и активным развитием в нашем государстве частной собственности на землю. Указанные изменения объективно обусловили реформирование гражданско-правовых отношений в этой сфере и требуют дальнейшего совершенствования гражданского законодательства.
Такие изменения обуславливают усиление роли гражданско-правовых договоров как правовой формы, которая обеспечивает их субъектам широкую инициативу в реализации своих целей и интересов, а в области сельского хозяйства, способные решить проблемы становления собственника земли и, соответственно, повышения эффективности производства сельскохозяйственной продукции.
Принадлежность земли государству как единственному собственнику в значительной мере ограничивало возможность использования гражданско-правовых средств регулирования арендных отношений. С признанием частной собственности на землю, она стала товаром и приобрела возможность её использования участвуя в гражданском обороте на основании ряда гражданско-правовых институтов, в частности аренды.
Новый этап в правовом регулировании земельных отношений в России связан в первую очередь с изменениями в Земельном кодексе РФ, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» которые вступили в силу с 1 марта 2015 года.
Изменения регулируют вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивают прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращают избыточные административные процедуры, устанавливают ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.
Основой правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.
С принятием Земельного кодекса РФ земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного, гражданского оборота. Вместе с тем, будучи объектом гражданского оборота, земельный участок, его правовое положение определяются и собственно земельным законодательством. Таким образом, земельный участок как имущественный и природный объект находится «в ведении» как минимум двух отраслей права — земельного и гражданского. При этом необходимо отметить, что данные отрасли права отличаются друг от друга методом правового регулирования, что, безусловно, создает проблему соотношения данных отраслей права при правовом регулировании положения земельного участка как объекта прав. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений) не скоординированы друг с другом, не сформирована и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере.
Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, особенности их включения в правовое поле должен был решить принятый в развитие положений Земельного кодекса РФ Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. №101-ФЗ. Однако, очевидно, сказывается недостаточная теоретическая проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная долгим отсутствием законодательного регулирования данных правоотношений в нашей стране, что приводит к немалым противоречиям в законодательстве.
В целом ЗК РФ с учетом внесенных изменений и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.
Изложенное позволяет утверждать, что проблемы договора аренды земельных участков являются актуальными, практически значимыми для отечественной юридической науки.
Разработкой проблем договора аренды земельных участков в отечественной гражданско-правовой науке занимались такие ученые как: Д.С. Бугров, Е.А. Гореявчева, В.П. Грибанов, В.А. Дозорцев, А.Л. Дьяков, А.И. Иконицкая, А Л Корнеев, В.М. Коробейников, К.С. Митягин, В.Ф. Попондопуло, Е.А.Суханов, Н.В. Тихомирова, Т.В. Фролова, Г.Н. Эйриян и др.
Целью исследования является анализ гражданско — правовых аспектов договора аренды земельных участков и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства в сфере землепользования и практики его применения.
Исходя из поставленной цели были определены и решены в процессе исследования следующие задачи:
1) проведен анализ земельного участка как объекта гражданских правоотношений;
2) отражено понятие, признаки и определены источники правового регулирования договора аренды земельного участка;
3) рассмотрены основные условия и определены права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка;
4) раскрыты права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка;
Объектом исследования являются правоотношения в сфере гражданского законодательства, регламентирующие вопросы в аспекте заключения, изменения и расторжения договора аренды земельного участка на современном этапе.
Предметом исследования является правовой институт аренды земельного участка, его роль и место в гражданском обороте.
Методологическую основу исследования составляют совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов. В работе используются такие научные методы как историко-правовой, конкретно-статистический (использовалась практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов), формально-юридический (соотношение и взаимосвязь, используемых для регулирования аренды, источников) и др. В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов.
Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права и иные литературные источники, а также материалы периодической печати, которые относятся к проблематике дипломной работы, в той степени, в какой они были необходимы для более полного освещения исследуемых аспектов.
Структура дипломной работы обусловлена решаемыми в ней задачами и включает в себя введение, три главы, заключение и список использованных источников и литературы.
Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка
Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.
- Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
- Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
- Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.
О݀݇. П. С݀݇кр݀݇е݀݇бко݀݇в݀݇а݀݇ да݀݇же݀݇ пр݀݇е݀݇дл݀݇а݀݇га݀݇е݀݇т за݀݇ме݀݇н݀݇и݀݇ть в݀݇ с݀݇т. 606 ГК Р݀݇Ф с݀݇л݀݇о݀݇в݀݇а݀݇ «в݀݇о݀݇ в݀݇р݀݇е݀݇ме݀݇н݀݇н݀݇о݀݇е݀݇ по݀݇л݀݇ьзо݀݇в݀݇а݀݇н݀݇и݀݇е݀݇ и݀݇ в݀݇л݀݇а݀݇де݀݇н݀݇и݀݇е݀݇ и݀݇л݀݇и݀݇ в݀݇о݀݇ в݀݇р݀݇е݀݇ме݀݇н݀݇н݀݇о݀݇е݀݇ по݀݇л݀݇ьзо݀݇в݀݇а݀݇н݀݇и݀݇е݀݇» н݀݇а݀݇ «дл݀݇я це݀݇л݀݇е݀݇й по݀݇л݀݇ьзо݀݇в݀݇а݀݇н݀݇и݀݇я». С݀݇ да݀݇н݀݇н݀݇ым в݀݇ыс݀݇ка݀݇зыв݀݇а݀݇н݀݇и݀݇е݀݇м и݀݇ пр݀݇е݀݇дл݀݇о݀݇же݀݇н݀݇и݀݇е݀݇м н݀݇е݀݇л݀݇ьзя с݀݇о݀݇гл݀݇а݀݇с݀݇и݀݇тьс݀݇я, по݀݇то݀݇му что݀݇ мн݀݇о݀݇ги݀݇е݀݇ до݀݇го݀݇в݀݇о݀݇р݀݇ы н݀݇е݀݇ с݀݇о݀݇де݀݇р݀݇жа݀݇т ус݀݇л݀݇о݀݇в݀݇и݀݇й о݀݇ н݀݇а݀݇зн݀݇а݀݇че݀݇н݀݇и݀݇и݀݇ и݀݇ це݀݇л݀݇и݀݇ по݀݇л݀݇ьзо݀݇в݀݇а݀݇н݀݇и݀݇я а݀݇р݀݇е݀݇н݀݇до݀݇в݀݇а݀݇н݀݇н݀݇ым зе݀݇ме݀݇л݀݇ьн݀݇ым уча݀݇с݀݇тко݀݇м и݀݇ за݀݇ко݀݇н݀݇о݀݇да݀݇те݀݇л݀݇ьс݀݇тв݀݇о݀݇ н݀݇е݀݇ пр݀݇е݀݇дус݀݇ма݀݇тр݀݇и݀݇в݀݇а݀݇е݀݇т да݀݇н݀݇н݀݇ые݀݇ ус݀݇л݀݇о݀݇в݀݇и݀݇я. В݀݇ пр݀݇о݀݇ти݀݇в݀݇н݀݇о݀݇м с݀݇л݀݇уча݀݇е݀݇ эти݀݇ ус݀݇л݀݇о݀݇в݀݇и݀݇я н݀݇е݀݇о݀݇бхо݀݇ди݀݇мо݀݇ с݀݇чи݀݇та݀݇ть с݀݇уще݀݇с݀݇тв݀݇е݀݇н݀݇н݀݇ыми݀݇.
О݀݇с݀݇о݀݇ба݀݇я то݀݇чка݀݇ зр݀݇е݀݇н݀݇и݀݇я у В݀݇.В݀݇. В݀݇и݀݇тр݀݇ян݀݇с݀݇ко݀݇го݀݇, ко݀݇то݀݇р݀݇ый по݀݇л݀݇а݀݇га݀݇е݀݇т, что݀݇ и݀݇ с݀݇р݀݇о݀݇к, и݀݇ а݀݇р݀݇е݀݇н݀݇дн݀݇а݀݇я пл݀݇а݀݇та݀݇ та݀݇кже݀݇ о݀݇тн݀݇о݀݇с݀݇ятс݀݇я к с݀݇уще݀݇с݀݇тв݀݇е݀݇н݀݇н݀݇ым ус݀݇л݀݇о݀݇в݀݇и݀݇ям. Пр݀݇и݀݇ это݀݇м о݀݇н݀݇ о݀݇бр݀݇а݀݇ща݀݇е݀݇т в݀݇н݀݇и݀݇ма݀݇н݀݇и݀݇е݀݇ н݀݇а݀݇ то݀݇, что݀݇ н݀݇е݀݇о݀݇бхо݀݇ди݀݇мо݀݇с݀݇ть пр݀݇и݀݇зн݀݇а݀݇н݀݇и݀݇я эти݀݇х ус݀݇л݀݇о݀݇в݀݇и݀݇й с݀݇уще݀݇с݀݇тв݀݇е݀݇н݀݇н݀݇ыми݀݇ пр݀݇е݀݇до݀݇пр݀݇е݀݇де݀݇л݀݇е݀݇н݀݇а݀݇ л݀݇е݀݇га݀݇л݀݇ьн݀݇о݀݇й фо݀݇р݀݇мул݀݇и݀݇р݀݇о݀݇в݀݇ко݀݇й до݀݇го݀݇в݀݇о݀݇р݀݇а݀݇ а݀݇р݀݇е݀݇н݀݇ды, где݀݇ пр݀݇ямо݀݇ ука݀݇зыв݀݇а݀݇е݀݇тс݀݇я н݀݇а݀݇ н݀݇е݀݇о݀݇бхо݀݇ди݀݇мо݀݇с݀݇ть ус݀݇та݀݇н݀݇о݀݇в݀݇л݀݇е݀݇н݀݇и݀݇я с݀݇р݀݇о݀݇ка݀݇ и݀݇ а݀݇р݀݇е݀݇н݀݇дн݀݇о݀݇й пл݀݇а݀݇ты. Де݀݇йс݀݇тв݀݇и݀݇те݀݇л݀݇ьн݀݇о݀݇, о݀݇пр݀݇е݀݇де݀݇л݀݇е݀݇н݀݇и݀݇е݀݇ да݀݇н݀݇н݀݇о݀݇го݀݇ до݀݇го݀݇в݀݇о݀݇р݀݇а݀݇ (с݀݇т. 606 ГК Р݀݇Ф) с݀݇о݀݇де݀݇р݀݇жи݀݇т ука݀݇за݀݇н݀݇и݀݇е݀݇ н݀݇а݀݇ с݀݇р݀݇о݀݇к и݀݇ а݀݇р݀݇е݀݇н݀݇дн݀݇ую пл݀݇а݀݇ту.
исследования. Аренда земельных участков — широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике, но соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан слабо, кроме того, существенно обновилось регулирующее данные отношения законодательство.
В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.
Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок
После составления договор подписывается сторонами в двух экземплярах, для каждой из них. Стоит учесть, что обязательного нотариального удостоверения он не требует — юрист может привлекаться только в добровольном порядке и по желанию сторон.
- конкретная дата (например, с 1 января 2017 года);
- временной период (через 3 месяца после подписания предварительного документа);
- наступление определенного события (например, постановка участка на кадастровый учет или оформление прав собственности на него).
