Плюсы И Минусы Управления Управляющей Организации

Плюсы и минусы управляющей компании от застройщика

Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».

  • Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
  • Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
  • будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
  • УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
  • У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
  • Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК

УК против ТСЖ

Если ТСЖ может заключить договор с одним банком и собирать платежи с жителей на свой счёт там, то для управляющих компаний эту услугу оказывает, как правило, расчётный центр с привлечением многих банков и других посредников, которым нужно платить за их работу. Поэтому для УК расходы на сбор платежей выше.

Некоторые разовые работы подрядчиков ТСЖ обходятся дороже, чем УК, так как компании часто не заинтересованы в одиночных заказах. У ТСЖ может не оказаться зарезервированных средств. Поэтому оплату услуг подрядчиков нужно будет постоянно держать на контроле.

Чем ИП – управляющий выгоднее гендиректора: риски и преимущества для бизнеса

Во-первых, благодаря ему можно снизить зарплатные налоги. Вместо 13 % НДФЛ и 30 % страховых взносов в фонды, которые придется платить за гендира, как и любого другого сотрудника компании, ИП – управляющий обходится единым налогом в размере 6 %, который уплачивается им самостоятельно. Правда, помимо этих 6 % на него возлагаются фиксированные страховые взносы, размер которых за 2019 год составляет 29 354 руб. — на ОПС (если доход за год превышает 300 000 руб., то помимо взносов в фиксированном размере ИП уплачивает еще 1 % с суммы дохода, превышающего этот предел) и 6 884 руб. — на ОМС.

Договор об управлении устанавливал регулярную и гарантированную оплату труда в конкретной сумме, а также ежеквартальное вознаграждение в размере от 10 до 30 % от прибыли. При этом в договоре не были определены конкретные сроки оказания услуг и результат, который должен быть продемонстрирован исполнителем. А этот пункт является ключевым для гражданско-правовых отношений.

Еще почитать --->  Можно ли выписать пенсионера из квартиры в никуда если он не собственник

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.

Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.

  1. Председатель ЖСК может оказаться недобросовестным человеком — тогда последствия его руководства скажутся на всех жильцах. Например, он может брать откаты или назначить себе слишком большую зарплату. Но такие же проблемы могут возникнуть и с УК.
  2. Если в доме мало квартир, его содержание может быть очень дорогим. Если деньги на обслуживание дома перечисляют 10 человек, сумма с каждого из них будет больше, чем если бы на обслуживание скидывались 50 человек.
  3. Придется активно участвовать в процессе управления МКД, ведь правление и председателя ЖСК выбирают из числа его членов.
Еще почитать --->  Гарантия на товар не предоставляется, поскольку товар является бывшим в использовании

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Любая управляющая компания должна понимать, что основная ее задача – это благополучие жильцов дома, их бытовые проблемы. Только тогда она будет успешна во всех смыслах. Все текущие расходы УК являются плановыми. При этом жильцы дома не должны оплачивать долги соседей. Текущий или капитальный ремонт, уборку территории, вывоз мусора осуществляют нанятые подрядные организации. Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств. В случае возникновения конфликтных ситуаций с поставщиком специалисты УК решают возникшие вопросы. Но экономия средств жильцов не всегда является целью работы компании, так как это коммерческая организация.

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов. Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка. В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома. Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома. Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

ТСЖ — альтернатива управляющей компании

После регистрации товарищество собственников жилья начинает свою деятельность. Теперь управляющая компания ТСЖ полностью готова следить за домом и управлять его имуществом, заключать договора и начислять коммунальные платежи, а также вести всю сопутствующую деятельность.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – форма управления, при которой жильцы сами выполняют обязанности управляющей компании. В отличие от управляющей компании, ТСЖ является некоммерческой организацией. Это вид товарищества собственников недвижимости (ТСН). Данное объединение регламентируется разделом 6 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

УК против ТСЖ

Марина Мальцева, юрисконсульт
При любой форме управления, УК или ТСЖ, нужно понимать, что собственники жилья должны контролировать процесс обслуживания дома и сами принимать решения. В противном случае вы больше потратите на коммуналку и получите минимум услуг.

Выбирая УК, вы автоматически принимаете и выбранных ею подрядчиков. И если один подрядчик выполняет свою работу плохо, вы можете долго доказывать его некомпетентность, а УК — игнорировать ваше желание сменить компанию из-за уже заключённого долгосрочного контракта.

Непосредственное управление домом,; УО и; РСО: отвечаем на; вопросы

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Еще почитать --->  Мфц саратов документы для продления удостоверения многодетной семьи

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, yпpaвляющиe кoмпaнии oбязaны coбиpaть жильцoв и oтчитывaтьcя пepeд ними o пpoвeдeнныx paбoтax кaк минимyм paз в гoд. Дaжe ecли пoдoбнaя oбязaннocть нe пpoпиcaнa в дoгoвope c УК, oнa вce paвнo oбязaнa этo дeлaть пo ЖК PФ. УК тaкжe имeeт пpaвo пpoвoдить oбщиe coбpaния жильцoв чaщe, нaпpимep, пoдгoтaвливaть дoкyмeнты зa кaждый ceзoн.

Taким oбpaзoм, кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть yпpaвляющeй кoмпaнии мoжнo пo eжeгoдным oтчeтaм oт нee. Нaпpимep, ecли чтo-тo в cocтoянии oбщeдoмoвoгo имyщecтвa вac нe ycтpaивaeт, мoжнo выдвинyть вoпpoc o peмoнтe нa coбpaнии. Упpaвляющaя кoмпaния, cкopee вceгo, включит peмoнт в плaн и пpoвeдeт нeoбxoдимыe paбoты.

ТСЖ на несколько МКД может быть создано, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. При этом решение о создании ТСЖ, утверждении устава, выборе членов правления, лица, уполномоченного представлять интересы собственников и выборе председателя ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данных домах.

ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Управляющая организация и ТСЖ: плюсы и минусы

2. Не уходите! Управляющая организация — это всё-таки внешний партнёр. Она заинтересована в получении прибыли с услуг. Управляющей организации нужно, чтобы от неё не уходили к другим поставщикам. А чтобы такого не случилось, она будет предоставлять удобные условия для жильцов. Не управляющая организация управляет собственниками, а наоборот!

1. Сделаем, не беспокойтесь! Большинство вопросов, которые касаются обслуживания дома, не требуют непосредственного участия собственников. Это удобно, если люди не хотят забивать голову вопросами улучшения состояния жилья. Иногда человеку некогда заниматься этими вопросами.