Дополнительное соглашение к договору купли-продажи дома и земельного участка после регистрации права

Все комментарии пишут примерно это:
ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.
Но как быть с этим?: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
И с этим?: Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.(ст. 20 Закона об ипотеке).

В дополнение:
Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не установлено, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока действия договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, с момента исполнения продавцом и покупателем обязанностей, предусмотренных заключенным между ними договором купли-продажи (в том числе договором купли-продажи жилого либо нежилого помещения), соответствующие обязательства сторон прекращаются и не могут быть изменены.
Поэтому соглашение сторон об изменении условий уже исполненного договора купли-продажи не влечет правовых последствий и не подлежит государственной регистрации.
Аналогичная точка зрения выражена, например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 9 октября 2009 г. N Ф04-5979/2009.

Комментарий специалиста. Расторжение купли-продажи, ипотеки, ДДУ аренды и иных видов сделок с недвижимостью подразумевает возврат стонами имущества и денежных средств. Для этого нужно оформить двусторонний акт, в котором предусматривается отсутствие взаимных претензий. Специалисты компании «Смарт Вэй» помогут правильно оформить все документы, которые потребуются для обращения в службу Росреестра.

При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом. Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также невозможно, добиться своих прав можно только в судебном порядке.

До внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующей записи рассмотрение заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть прекращено на основании соответствующего заявления, которое должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом, если заявление о государственной регистрации представлено нотариусом. В этом случае орган регистрации прав уведомляет заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за государственную регистрацию.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

Регистрация Дополнительного Соглашения К Договору Купли-Продажи

• Кредитный договор и справка о выдачи кредита (если была оформлена ипотека).
• В случае изменения адреса – справка из органов местного самоуправления.
• Если были использованы средства материнского капитала – справка из Пенсионного фонда РФ.

1. Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
2. Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
3. Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
4. Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.

• необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
• продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
• стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
• была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
• продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.

• обе стороны согласны изменить условия ДКП;
• содержание обоих документов не противоречит российскому законодательству;
• оба документа составлены в одинаковой форме (письменной);
• ДКП уже подписан (при ином варианте лучше изменить его текст, не прибегая к составлению допсоглашения).

Передаточный акт к договору купли-продажи дома и земельного участка

В этом акте, как и в договоре купли-продажи указываются все важные характеристики передаваемой недвижимости, в том числе и её фактическое состояние на момент передачи. Принимающая сторона соглашается принять эту недвижимость в таком состоянии. Это подтверждает её подпись в акте передачи. Это свидетельство того, что покупатель не имеет претензий к состоянию объекта.

Оформлять этот документ нужно в трёх экземплярах. По одному сторонам сделки и один в Росреестр. Не стоит передавать недвижимость покупателю без такого акта, потому что именно в акте фиксируется состояние переданного имущества и, самое главное, согласие покупателя принять его в таком состоянии.

В ДКП допустимо разделить стоимость дома и земли. Зачастую это необходимо для тех, кто оформляет покупку, используя средства материнского капитала, а также привлекая ипотечный кредит. Также значение будет иметь и отдельная стоимость жилого дома при предоставлении налогового вычета на его покупку.

Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком

— недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
— долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.
При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.
Поэтому при подготовке договора купли-продажи и определении его условий важно правильно и точно формулировать предмет договора с указанием данных отдельно по дому и отдельно по земельному участку.
В договоре купли-продажи надо указать:
в отношении жилого дома:
— адрес местонахождения дома;
— площадь;
— кадастровый (инвентаризационный) номер;
— сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, основания приобретения права собственности;
в отношении земельного участка:
— адрес земельного участка;
— площадь земельного участка;
— кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования;
— сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН.
Даже с учетом того, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи следует перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества — жилой дом и земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками .
Помимо предмета, существенным условием сделки, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи, является цена продаваемой недвижимости. Как правило, установленная договором цена дома, расположенного на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим зданием части земельного участка или права на нее.
Покупая земельный участок в садоводческом или дачном товариществе, надо выяснить следующее:
1) кто собственник земельного участка, его семейное положение;
2) какие документы на земельный участок и постройки, расположенные на нем, есть у собственника участка;
3) проведено ли межевание земельного участка;
4) есть ли задолженность по взносам;
5) размер и порядок оплаты взносов;
6) права и обязанности членов товарищества и лиц, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, в соответствии с уставом и решениями общего собрания.
Узнать, кто является собственником земельного участка, можно, запросив выписку из ЕГРН через официальный сайт Росреестра или путем обращения в МФЦ.
В том случае, если земельный участок продается по доверенности, проверить, выдавалась ли она и не была ли отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
Если с участком и документами на него все в порядке, поинтересуйтесь у продавца его семейным положением. Дело в том, что если земельный участок покупался или был приватизирован в браке, то он является совместно нажитым имуществом. В таком случае надо получать нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку. Если согласие не будет получено, договор можно признать недействительным.
Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Только после этой процедуры можно говорить об официальном оформлении сделки. Время передачи денег за покупку земельного участка лучше всего связать с моментом государственной регистрации и не передавать деньги раньше.
В настоящее время проводить межевание не обязательно. Однако, если купить участок без установленных границ, в будущем можно столкнуться с претензиями соседей о местоположении границ.
Фактическую передачу земельного участка и расположенного на нем дома от продавца к покупателю следует оформить актом приема-передачи либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости.
После регистрации перехода права собственности к покупателю переходит обязанность по уплате налога на имущество физических лиц и земельного налога.
Покупая земельный участок, расположенный на территории садоводческого товарищества, требуйте представить справку об отсутствии у продавца задолженности по взносам. В противном случае претензии председателя по поводу задолженности могут быть направлены не к прежнему владельцу, а к покупателю участка. Такие действия председателя нельзя назвать законными, однако, покупая участок, лучше позаботиться об отсутствии даже возможных проблем.
Обязанностью членов садоводческого товарищества является своевременная оплата взносов, поэтому надо заранее выяснить их размер и порядок уплаты.
Одним из негативных моментов, с которым может столкнуться продавец земельного участка, является уклонение покупателя от оплаты денежных средств.
Итак, был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель должен передать денежные средства после регистрации перехода права в Росреестре. Но денег все нет и нет.
Что делать в таком случае продавцу?
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, или следует требовать выплаты денег?
Ответы на эти вопросы зависят от того, передан ли земельный участок покупателю или нет.
При рассмотрении гражданского дела, связанного с расторжением договора купли-продажи недвижимости, по причине того что покупатель не исполнил условия об уплате стоимости земельного участка, юридически значимыми обстоятельствами являются:
— передача продавцом земельного участка;
— принятие покупателем земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По требованию одной из сторон договор купли-продажи земельного участка может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным нарушением договора купли-продажи земельного участка признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
В том случае, если земельный участок был передан покупателю и он его принял, в судебном порядке можно взыскать не уплаченную по договору сумму. Требование о расторжении договора в таком случае будет необоснованным.
Чтобы обезопасить себя при купле-продаже земельного участка, надо соблюсти несколько несложных правил.
1) проверяйте паспорт собственника.
При покупке участка убедитесь, что земельный участок продает его собственник.
Проверьте паспорт продавца и сравните данные о личности с теми, которые указаны в правоустанавливающих документах.
2) проверяйте документы на землю.
С июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации права не выдается, и с этого времени наравне с ранее выданными свидетельствами документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является выписка из ЕГРН. Выписка действительна на день ее выдачи, поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед сделкой.
3) проверяйте доверенность.
Если земельный участок продается представителем собственника, убедиться в том, что доверенность действительно выдавалась и не была отозвана, можно в реестре нотариальных действий на сайте ФНП.
4) получите нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.
Такое согласие необходимо в случае, если земельный участок приобретался в период брака. Если согласие не будет получено, сделка может быть признана недействительной.
5) переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю происходит после государственной регистрации, поэтому время передачи денег за покупку земельного участка свяжите с этим моментом.
Покупатель участка ничем не будет рисковать, если расчет по оплате с продавцом земельного участка произойдет после регистрации перехода права. Также можно в момент заключения сделки заложить денежные средства в банковскую ячейку с возможностью их получения продавцом только в случае регистрации перехода права собственности, при предъявлении договора с отметкой Росреестра.
6) познакомьтесь с соседями по земельному участку.
Если есть возможность, то до покупки земельного участка желательно поговорить с соседями. Возможно, они поделятся с вами информацией, о которой продавец предпочитает умолчать.
7) покупайте земельный участок, границы которого установлены в соответствии с нормами действующего законодательства.
В противном случае могут возникнуть споры с соседями по вопросу местоположения границ. Выяснить, установлены ли границы земельного участка в результате межевания, можно, посмотрев выписку из ЕГРН или Публичную кадастровую карту.
8) приобретая земельный участок, расположенный на территории садоводческого или дачного объединения, требуйте предоставления справки об отсутствии у продавца задолженности по взносам.
9) покупайте земельный участок весной, чтобы убедиться, что он не находится в низине и его не затапливают талые воды.
10) обращайте внимание на категорию земельного участка и вид разрешенного использования, особенно если собираетесь возводить на нем капитальное строение.
11) при покупке участка платите за то количество земли, которое прописано в правоустанавливающем документе, а не за то, сколько занято забором.
Не нужно верить словам продавца, что можно легко дооформить прирезок. Скорее всего, это сделать нельзя, в противном случае собственник земельного участка сделал бы это сам.

Cпpocитe, oфopмлeн ли дoм кaк oбъeкт нeзaвepшeннoгo cтpoитeльcтвa или нeт. Ecли дa — мoжeтe пpoвepить нaличиe oбpeмeнeний и пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Ecли нeт — cпpocитe, пoчeмy пpoдaвeц нe oфopмил кaдacтpoвый пacпopт и плaниpyeт ли этo cдeлaть. Нeкoтopыe мoгyт coглacитьcя cдeлaть дoкyмeнты, ecли дaдитe зaдaтoк.

Пpи нaзнaчeнии цeны cлeдyeт пoнимaть, чтo нeдocтpoeнныe oбъeкты вceгдa cтoят дeшeвлe, чeм зaкoнчeнныe. Taкжe пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe coглacитьcя c вaшим видeниeм жилья, пoтoмy чтo вкycы мoгyт кapдинaльнo oтличaтьcя. To ecть eмy пpидeтcя пepeдeлывaть пpoeкт или вoвce нaчинaть cтpoитeльcтвo зaнoвo, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Пoэтoмy вaжнo нe oтпyгнyть пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй выcoкoй цeнoй, нo и нe пpoдeшeвить.

• Дата документа может отличаться от даты фактической передачи объекта недвижимости;
• Цель использования земли, обозначенная в договоре, должна соответствовать той, что прописана в приложении;
• Текст договора допускает присутствие в нем положений, касающихся особенностей передачи земельного участка;
• При приеме-передаче земельного объекта с произрастающими на нем сельскохозяйственными культурами важно определить право арендатора на их использование, которое будет документально зафиксировано в акте;
• Если объект недвижимости находится в собственности нескольких лиц, свою подпись должен поставить каждый из них.

Акт приема-передачи не является обязательным документом, но орган Росреестра вправе запросить его в составе документов, необходимых для осуществления регистрационных действий. Поэтому он составляется в таком же количестве экземпляров, как и договор сделки. Эта норма закреплена в ч. 1-2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р . Сюда же добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

Дополнительное соглашение к договору купли продажи

Дополнительное соглашение при покупке квартиры оформляется, если стороны решили изменить условия сделки. Оно корректирует основной договор купли-продажи (далее – ДКП), даже если документы уже поданы на регистрацию. Рассмотрим, что из себя представляет допсоглашение, при каких условиях и кем оно оформляется, как его правильно составить, нужно ли регистрировать в Росреестре, какие документы понадобятся, и другие особенности.

1. Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
2. Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
3. В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
4. Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
5. Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи дома и земельного участка

Мартынов Андрей Викторович, 18 марта 1971 года рождения, паспорт гражданина РФ 35 58 №847759, выдан Кировским УВД г. Екатеринбург 27 мая 2001 года, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Петражевский Егор Максимович, 19 января 1974 года рождения, паспорт гражданина РФ 47 49 № 948174, выдан Кировским УВД г. Екатеринбург 29 августа 2005 года, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору N 234/8 от «15» августа 2016 г. о нижеследующем:

__________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ______________________, действующ___ на основании ________, с одной стороны, и ______________, именуем__ далее «Покупатель», в лице _______________, действующ_____ на основании ______, с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение к Договору N _________ от «___»_________ ____ г. о нижеследующем:

Дополнительное соглашение и основной договор различаются по нескольким критериям. Дополнительное соглашение не обладает самостоятельной юридической силой в отличие от основного договора. При этом дополнительное соглашение, как правило, не содержит описания технических характеристик объекта недвижимости, выступающего предметом сделки.

Например, если составляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи дома, если покупатель уже уплатил необходимую сумму денежных средств и стал владельцем дома. В таком случае составленное соглашение изменит ход сделки, так как сделка уже осуществилась.

05 Апр 2021      urist46         1954      

Похожие записи
• 
  Непогашение Задолженности Как Пишется
• 
  Что делать если находясь в декретном отпуске меня вывели за штат
• 
  Месячный единый можно ли в маршрутке
• 
  Характеристика от родственников для психиатра