Опека Сделки С Ипотекой

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

Опека Сделки С Ипотекой

1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В. Матюхиной и ее супруга — созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК Российской Федерации устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 26 того же Кодекса несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 этой статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Ипотека и дети

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Ранее действующее законодательство предполагало во всех сделках с недвижимым имуществом, в котором в момент их совершения проживали несовершеннолетние дети, получать согласие органа опеки и попечительства.

ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г. был изменен указанный выше подход, и согласие с этого времени по общему правилу уже не требуется. Законом на родителей возложена обязанность по соблюдению прав и законных интересов несовершеннолетних детей. Но есть ряд моментов, когда согласия родителей не достаточно.

1. Согласие органа опеки и попечительства в случае проживания в передаваемом в залог жилом доме или квартире отдельных категорий граждан.

Отдельные категории граждан нуждаются в особой защите со стороны государства. Это касается лиц, над которыми установлена опека или попечительство, а также несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки или попечительства).

Статья 121 Семейного кодекса РФ к числу детей, оставшихся без попечения родителей, относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об опеке и попечительстве», опека может устанавливаться над детьми в возрасте до 14 лет и над признанными судом недееспособными гражданами (недееспособный гражданин — гражданин, признанный судом недееспособным по основаниям, предусмотренным статьей 29 ГК РФ).
Попечительство может устанавливаться над детьми в возрасте от 14 до 18 лет и в отношении граждан, ограниченных судом в дееспособности по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ.

Еще почитать --->  Льгота на жкх ветерана бд в приморском крае

Законом об ипотеке установлено, что в тех случаях, когда для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы лиц, над которыми установлена опека или попечительство (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).

В силу п. 4. ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) , если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Соответственно, если договор ипотеки в случаях, предусмотренных в п.4 ст. 292 ГК РФ, будет заключен без согласия органа опеки и попечительства, такую сделку можно будет признать недействительной, как не соответствующей закону. (Например, Определением Нижегородского областного суда от 31.01.2012 г. по делу № 33-759/2012 после обращения взыскания на заложенное имущество были признаны недействительными публичные торги и договор купли-продажи, заключенный с победителем, а также применены последствия недействительности договора).

2. Согласие органа опеки и попечительства в случае передачи в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Согласно п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке установлено, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

П. 1 ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
П. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Исходя из совокупности п. 4 ст. 292 ГК РФ и ст. ст. 121, 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется. Предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации.

Во всех случаях, когда речь идет о передаче в залог недвижимого имущества, которое на праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства.

3. Согласие органа опеки и попечительства в случае, когда ипотека возникает в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ипотека в силу закона).
В силу п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 ст. 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Если квартира или жилой дом были приобретены на кредитные или заемные средства и доля в такой недвижимости была оформлена на несовершеннолетнего члена семьи, то залог в силу закона на такую долю не возникает, необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Однако практика по этому вопросу не единообразна. Встречаются судебные акты, указывающие на обратное (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 29.05.2015 г. № 33-2030/2015).

Еще почитать --->  До скольки лет за детей несут ответственность

  • одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  • письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  • договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  • правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  • письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении/паспорта детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписки из домовых книг;
  • подтверждение материального положения родителей.

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

Ипотека и опека

Ситуация следующая. Продаем 3 к. квартиру в Москве 76 кв.м. (покупатель найден). Собственники: я и дочь (5 лет), брат и сын (9 лет), сестра. Но фактически (договоренности внутри семьи, сумма от продажи квартиры делится на 4 части — я, брат, сестра и сестра. Хотим купить 4 квартиры в ипотеку. (3 из которых уже одобрены, ждем еще одну). перед поиском квартир заехал в органы опеки, запросил перечень необходимых документов для получения одобрения на сделки. В опеке мне сказали: «Вы конечно можете попробовать подать, но скорее всего вам откажут, т.к. собственность ребенка будет в обременении. Опека — Москва, Северное Измайлово. Пока работаем без риэлтора.

3. Как быть с несостыковками сумм при продаже долей и внесением меньшей суммы в качестве первоначального взноса. (юридически я с дочкой получаю 2/5 суммы от сделки, а фактически вносить буду всего 1/4 от сделки, т.е. по договоренности с родственниками). не вызовет ли это вопросов? как быть?

Опека на ипотеку

Что делать, если ситуация обратная и вам нужно взять ипотеку с детскими долями? Основная проблема в том, что наличие несовершеннолетних собственников залога очень критично для банка. На такую сделку кредитор пойдет, скорее всего, только когда нет другого выхода. В остальных случаях он постарается избежать оформления долей детям. В некоторых кредитных организациях есть прямой запрет на такие сделки.

По закону получить согласие опеки на ипотеку необходимо до подписания договора в банке. Когда документ будет у вас на руках, сразу же отнесите его своему кредитному менеджеру и ждите ответа о возможности выйти на сделку. Участие нотариуса потребуется только в том случае, если вы приобретаете квартиру в долевой собственности.

  1. Заявления сособственников жилого помещения о выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства о заключении соглашения о порядке пользования жилым помещением.
  2. Договор о передаче жилого помещения в собственность граждан, договор дарения, договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону и др.
  3. Документы о государственной регистрации права общей совместной собственности либо выписка из ЕГРН.
  4. Справка о регистрации (в Санкт‑Петербурге — форма №9).
  5. Характеристика жилой площади (в Санкт‑Петербурге — форма №7).
  1. Определяет предмет обращения.
  2. Проводит проверку полномочий лица, подающего документы.
  3. Проводит проверку соответствия документов требованиям и правильность заполнения заявления;
  4. Осуществляет сканирование представленных документов, формирует электронное дело, все документы которого связываются единым уникальным идентификационным кодом, позволяющим установить принадлежность документов конкретному заявителю и виду обращения за государственной услугой.
  5. Заверяет электронное дело своей электронной цифровой подписью.
  6. Направляет копии документов и реестр документов в местную администрацию:
    • в электронном виде (в составе пакетов электронных дел) в течение одного рабочего дня со дня обращения заявителя;
    • на бумажных носителях (в случае необходимости обязательного предоставления оригиналов документов) — в течение трех рабочих дней со дня обращения.
  7. При обнаружении несоответствия документов требованиям возвращает их заявителю для устранения выявленных недостатков.
  8. По окончании приема документов выдает заявителю расписку в приеме документов.

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ С УЧАСТИЕМ ДЕТЕЙ

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

2.1. Документов, предоставление которых заявителем для предоставления государственной услуги не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

Еще почитать --->  Формирование участка под многквартирным домом в 1996 году

3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя – физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя – юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

Как купить квартиру, которой частично владеют несовершеннолетние

В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.

Самый простой вариант сделки с несовершеннолетними — это наличие у продавцов альтернативного жилья. Если упростить, то родители говорят органам опеки: «Мы продаем эту квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, но при этом сразу отдаем ему другую. Жилищные условия точно улучшаются».

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей). Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно. В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

На практике этот вопрос продажи квартиры ребенка с приобретением другой квартиры взамен решается примерно так: родители ребенка нашли покупателя на квартиру, в которой ребенок является собственником (или собственником доли, что чаще встречается. Например, если квартира была приобретена по приватизации, или по наследству, или куплена с материнским капиталом, и т.д.). Итак, нашли покупателя. Одновременно нашли квартиру, в которую желают переехать и купить. Она побольше первой квартиры, то есть требования закона соблюдены, орган опеки разрешение дал. Обе сделки (1 – продажа первой квартиры, 2 – покупка второй) подаются на регистрацию. При этом регпалата сначала регистрирует именно вторую сделку, то есть наделяет ребенка собственностью, и только потом заканчивает первую сделку. Именно такая последовательность создает гарантию соблюдения интересов ребенка. В этой цепочке исключены ситуации, когда, например, стороны сделки (Покупатель – Продавец) с хитрым умыслом решили посреди регистрации расторгнуть сделку и вернуть деньги. Тут все надежно. Вторая квартира уже в собственности ребенка. Расторгать нечего, регистрацию прекращать не имеет смысла. Вот тогда и первую квартиру передаем от ребенка к покупателю.

Но с другой стороны, законы универсальными не бывают, и на практике иногда проскакивают ситуации, когда вроде бы напрямую не прописано, и надо решать ситуацию со стороны здравого смысла и благоразумия, и вот тут то судью и заклинивает. Начинается непредсказуемое словоблудие в мотивировке решений с неожиданными выводами.

Несовершеннолетние дети, ипотека и органы опеки

Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

  • выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
  • получает жилье, которое обременено, в наследство;
  • покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

  • оформление ипотеки на родителей;
  • выплата кредита;
  • переоформление недвижимости на детей.