Вступление в силу предварительного договора купли продажи недвижимости
Содержание
Предварительный договор продажи недвижимости, являющийся крупной сделкой и заключенный в отсутствие необходимого согласия на его заключение (последующего одобрения такого договора) может быть признан судом недействительным (ст. 173.1 ГК РФ, п. 4 ст. 46 Закона об ООО, п. 6 ст. 79 Закона об АО, см. также постановления АС Центрального округа от 02.02.2017 N Ф10-5341/16, ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А12-1570/2009).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор. Предмет договора может быть индивидуализирован, например, путем указания таких характеристик объекта недвижимости, как адрес, этажность и площадь здания, место нахождения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и т. д. (см. определение СК по гражданским делам ВС РФ от 12.04.2016 N 18-КГ16-24).
Предварительный договор купли-продажи квартиры у застройщика: риски заключения и как оформить собственность
Что касается вторичного рынка жилья, то применение схемы с заключением предварительного договора купли-продажи не несет в себе существенных правовых рисков, поскольку если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ, прекращается.
Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в частности квартиры, предназначен для фиксации намерений продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре, что установлено положениями ч. 1 ст. 429 ГК РФ.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.
Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2020 году
ПДКП заключается в письменной форме. Заверять у нотариуса не обязательно. ОДКП может заключаться в простой форме, иногда в нотариальной (при продаже недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного лица или жилплощади, принадлежащей собственникам в определенных долях). Государственная регистрация – обязательное условие.
- Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
- Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
- Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.
5. В силу п.5 ст.429 ГК при уклонении одной из сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о принуждении к заключению основного договора по правилам ст.445 ГК. Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению обязательства в натуре (ст.308.3 ГК)
Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010); Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42; Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
03 Апр 2021 urist46 99
