Обзор Рынка Земли Ленинградской Области 2021
Содержание
- Загородные участки в пригородах Петербурга дорожают быстрее, чем в Ленобласти
- В 2021 году эксперты ожидают дефицит земли для загородного жилья в Ленобласти
- Итоги года на рынке загородной недвижимости
- Скупают всё, что не движется
- Хотите узнать подробнее о проекте
- В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
- Конец доступного жилья: что ждет рынок недвижимости Ленобласти
- Обзор Рынка Земли Ленинградской Области 2021
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», наибольшей популярностью, как и прошлом году, будут пользоваться участки без подряда (90% в спросе). «Коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объёме спроса. Скорее всего, вырастет доля сделок с лотами с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала руководитель КЦ Ольга Трошева.
«Предложение подтянется, но в ближайшие два-три года ликвидные проекты на загородном рынке Петербурга и области будут в остром дефиците, и в связи с этим ожидается рост цен. Каждую неделю на рынок выходит информация о сделках серьёзных девелоперских структур с земельными активами в пригороде, но проектирование, строительство требует времени», — полагает Наталья Осетрова, руководитель проекта города курорта Gatchina Gardens.
Загородные участки в пригородах Петербурга дорожают быстрее, чем в Ленобласти
Самые дорогие участки в Петербурге и пригородах продаются в Курортном и Приморском районах. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС на конец квартала в среднем составляет 12,6-13,2 млн рублей, цена сотки земли — 0,92-1,1 млн рублей. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются в среднем за 22,2-22,3 млн рублей, где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли) составляет от 9,16 млн до 9,6 млн рублей (в среднем это от 44,3 до 48,6 тыс. рублей за кв. м).
Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) являются участки Волосовского, Волховского, Кингисеппского, Киришского, Лодейнопольского и Лужского районов. Участок в садоводстве здесь в среднем обойдется от 325 тыс. до 648 тыс. рублей (28,5-52,2 тыс. рублей за сотку).
Самым интересным пока является случай в Заневском городском поселении. Мы рассказывали,что местные власти поспешили побыстрей продать 72,5 га возле кольцевой автодороги, поскольку, в соответствии с новой кадастровой оценкой, он будет стоить не 38 миллионов, как сегодня, а 78 тысяч рублей.
47news изучил десятки конкретных примеров и выяснил, что для тех граждан, кто имеет землю в садоводствах и, тем более, внутри населённых пунктов Всеволожского района, всё же кадастровая стоимость изменится значительно, а не на среднюю по Ленобласти величину. Причём, речь идёт о повышении в два-три раза, и, заметим, совсем не факт, что участки, расположенные в одном коттеджном посёлке, покажут одинаковый процент роста.
В 2021 году эксперты ожидают дефицит земли для загородного жилья в Ленобласти
«Во-первых, новых качественных проектов нет. Это сейчас объективно дорого, да и никто не возьмется сейчас за новый проект без четких инвестиций. Но хороших пятен тоже не будет. Руководство Ленобласти ввело бессрочный мораторий на перевод любых земель (сельхоз, лесных, дачных) под жилую застройку в 2015 году, а остатки грубо говоря сегодняшнего дня закончаться уже в этом году», — комментирует Чесноков.
«Цены держались до последнего, но, к сожалению, пришлось убирать скидки. Саму цену мы не поднимали, но фактически, конечно, она выросла на 15-20% за одно только лето. Таким образом на готовые дома в коттеджных поселках цены варьируются от 7 до 15 млн рублей, на готовые участки — от 200 до 300 тыс. рублей за сотку», — сообщает управляющий КП Suvantojarvi.
Доступные кредиты могут радикально изменить картину рынка. «У нас есть поселок со статусом ИЖС – «Изумрудный город» и со статусом ДНП – «Иннола парк», – говорит девелопер Святослав Филиппов. – Сейчас доля сделок с использованием кредитов не превышает 10–15%. Конечно, хорошие кредитные условия стимулируют спрос на участки ИЖС. Но дачным проектам придется соответствовать требованиям клиентов к наличию городских сетей, приличных дорог. Люди все чаще хотят использовать загородный дом не для уикендов, а как постоянное жилье».
Пока основной объем нового предложения (59–64%) составляют проекты на землях дачных и садоводческих некоммерческих партнерств и товариществ (ДНП и СНТ). Однако, отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость», предложение на землях ИЖС постепенно растет: с 23% в 2017 г. до 28% в 2019-м.
Эта земля была отнесена к сегменту «Охраняемые природные территории и благоустройство» и включена в соответствующую оценочную группу. Произошло это с учётом согласованных с органами местного самоуправления видов использования земельных участков, на основании которых производится расчёт. Впрочем, пообещали, в случае желания муниципалов и при наличии на то оснований займутся пересчётом.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко подписал постановление об утверждении результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. В начале года наше издание рассказывало, что на этот документ наложен своеобразный мораторий. Благодаря этому физические и юридические лица были избавлены от волнений по поводу новых сумм в налоговых уведомлениях. До того подобная оценка проводилась больше десятилетия назад, поэтому понятно, что кадастровая стоимость, от которой, собственно, и считается налог на имущество, должна была серьёзно поменяться.
Итоги года на рынке загородной недвижимости
Рост спроса на земельные участки
За год значительно увеличился спрос на земельные участки в Ленинградской области. Прирост составил 43% (по отношению к 2019 г.). Если сравнить количество запросов на наделы в декабре 2020 и 2019 гг., то оно выросло в полтора раза (+47,8%).
На январь 2021 года на рынке домовладений Ленинградской области представлено 10,6 тыс. лотов. Наиболее доступные объекты с участками экспонируются за 150 тысяч рублей. Подобные дома располагаются в Киришском, Лодейнопольском и Волховском районах области. Площадь домов варьируется от 25 до 32 «квадратов», площадь земельных участков во всех вариантах составляет 6 соток.
Скупают всё, что не движется
Во многих компаниях совершенно в открытую говорят, что теряют интерес к проектам комплексного освоения. Слишком уж велики затраты на инфраструктуру, которые власти уже не первый год «вешают» на бизнес. А потому и сделки по покупке обширных территорий стали редки. В основном застройщики предпочитают компактные пятна – максимум 4 гектара (см. табл.).
«Столь крупных проектов, как Skandi Klubb или Magnifika, мы пока не разрабатываем. Участок под Magnifika приобретался давно, при другой градостроительной политике, при наличии у властей амбициозных планов по развитию городской среды. Сейчас всё по-другому: официально заявлено, что планы по переустройству промзон вдоль того же Обводного канала заморожены. Это входит в противоречие с нашей концепцией развития: нам интересны территории внутри городской черты, удобные с точки зрения транспортной доступности. Поэтому большие проекты квартальной застройки сейчас на рынок не выходят, доделывается то, что было начато раньше», – комментирует генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Марина Чёрная (полностью интервью можно прочитать здесь).
Хотите узнать подробнее о проекте
«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
Популярности покупки земельных участков способствует и экономическая ситуация: курс рубля последние несколько месяцев показывал отрицательную динамику, реальные доходы граждан сокращались, и потребность в сохранении уже накопленного капитала в виде инвестиций в недвижимость стала как никогда актуальной. При этом на рынке городских квартир уже не первый месяц фиксируется значительный рост цен: в категориях как первичного, так и вторичного жилья. На этом фоне приобретение земли под последующее самостоятельное строительство многим видится более доступным вариантом.
Интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продолжает оставаться стабильно высоким — к такому выводу пришли эксперты Авито Недвижимости. Несмотря на незначительное сезонное снижение по сравнению со II кварталом, годовой рост спроса на земельные участки по итогам III квартала составил 43%. При этом цены пока не спешат демонстрировать схожую динамику, оставаясь на уровне II квартала и даже незначительно уступая аналогичным показателям прошлого года. В условиях продолжающегося увеличения стоимости квартир, все больше россиян рассматривают покупку земли как выгодную альтернативу приобретению городской недвижимости.
Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в Авито Недвижимости: «Земельный участок — надежный способ сохранения уже имеющегося капитала, а при выборе удачной локации — еще и хорошая инвестиция. Мы видим, что сейчас наибольшей популярностью пользуются участки под ИЖС, расположенные менее чем в 1 км от города: каждый четвертый пользователь в этой категории рассматривает именно такой вариант. Второй по популярности формат, на который приходится 13% спроса, — участок на расстоянии 11-30 км от города».
Сильнее всего земля под ИЖС подешевела за месяц в Ростовской и Саратовской областях на 10,9% и 9,1% соответственно. Далее следуют Республика Башкортостан на 7,3%, Архангельская область на 5,2%, а также, с небольшим отрывом, Краснодарский край и Пермский край — на 4,3%.
Конец доступного жилья: что ждет рынок недвижимости Ленобласти
Ленобласть сокращает строительство жилья. Чиновники не скрывают, что массовая высотная застройка близлежащих к Петербургу территорий не соответствует интересам региона. Сейчас, очевидно, областные чиновники бросили все свои силы и ресурсы на решение проблем обманутых дольщиков – регион входит в тройку лидеров по числу долгостроев. На текущий момент 27% договоров дольщиков и пайщиков имеют просрочки. Власти Ленобласти уже попросили увеличить федеральное финансирование, чтобы достроить проблемные объекты.
«Люди тяжело расстаются с городской пропиской и предпочитают иметь городскую работу, — отмечает Михаил Москвин. — Эта ситуация наблюдается только в пригородных районах – Всеволожском, отчасти – Гатчинском и Ломоносовском. Если мы говорим о «втором эшелоне» — Выборгском, Кингисеппском, Тосненском и дальше, то картинка спроса там совершенно другая. Там, прежде всего, сами ленинградцы улучшают свои жилищные условия, вторая по количеству категория – жители российских регионов, которые не ориентированы на жизнь в большом городе. Речь идет об аграрном Волосовском, Лужском и Приозерском районах. Традиционные районы Ленинградской области по социальным стандартам, доступу к медицинским, образовательным услугам не уступают средней полосе России, Дальнему востоку».
Покупатели желают иметь свой дом с раздельными гостевой и личной зонами, просторной кухней, кабинетом для удаленной работы или учебы, гардеробными комнатами. Также все обращают внимание на наличие городских коммуникаций (газ, вода, электричество, интернет) для комфортного проживания, наличие поблизости развитой инфраструктуры . В большинстве случаев приобретаются участки от 10 до 20 соток, чтобы возвести на нём кроме дома баню, гараж, летнюю кухню, зону для барбекю, а также разбить свой сад, огород, установить теплицы. Многие молодые семьи с детьми уже ознакомились и хотят воспользоваться программой льготной ипотеки компании «Дом.РФ»на строительство частного дома по ставке 6,1% до 30 июня 2021 года. В связи с этим, исходя из спроса покупателей, очевидно, что в дальнейшем цены на покупку земельного участка будут только расти, а количество лучших вариантов земельных участков с каждым днём становится всё меньше и меньше.
В сегодняшних нестабильных экономических условиях все россияне стремятся вложить свои денежные средства в недвижимость, так как она всегда остаётся в цене, и этот способ вложения считается одним из лучших, так как позволяет не только сохранить денежные средства, но и преумножить их в дальнейшем. Огромную роль в нашей сегодняшней жизни сыграла пандемия коронавируса: закрытие границ, большое количество различных ограничений, падение дохода населения, нестабильный курс валют, переход на удалённый формат работы и учёбы. Пандемия полностью изменила тренды на рынке загородной недвижимости.
«Эксперт» ранее писал о том, что вложение в загородную недвижимость – это закрепляющийся общемировой тренд, следование философии устойчивого развития. По-американски это звучит как sustainability, по-русски как стабильность, уверенность в завтрашнем дне. Но это еще и возможность инвестирования, и возможность получения дополнительного дохода (при сдаче в аренду).
Качество современных дорог сократило расстояния. Обеспеченный человек предпочитает два часа комфортной езды по трассе полуторачасовому стоянию в пробке в ближнем пригороде. Девиз новой элиты – простор сразу за порогом. Возможность рядом с домом держать лодку, яхту, квадроцикл, пешком сходить до ближайшего леса за ягодами и грибами, совершать велопрогулки, не путаясь в чужих заборах, — вот современная роскошь. И люди готовы за это платить, — специально для «Эксперта» дала комментарий генеральный директор Агентства недвижимости «Голдвин Груп» Ирина Николаева, эксперт по элитной загородной недвижимости.
Обзор Рынка Земли Ленинградской Области 2021
Больше половины из введенного за первые два месяца 2021 года жилья в Ленобласти — объекты индивидуального жилищного строительства. Эта тенденция показывает предпочтения покупателей жилья: спрос смещается в пользу частных домов. Однако Ленобласть не подготовлена к такому приросту жителей.
Рост молодых покупателей начался в 3-м квартале 2020 года, когда многие заинтересовались покупкой загородной недвижимости. Главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин отмечает, что возрастной состав изменился даже в элитном (более консервативном) сегменте. В целом, по данным экспертов, молодые покупатели больше проявляют интерес к северным районам Ленинградской области.
11 Июн 2021 urist46 123
