Покупка Квартиры Под Залогом У Физического Лица

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Залоговые квартиры: как продать и купить

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи. Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с неё не снимают. Это значит, что зарегистрировать право собственности нового владельца нельзя. При этом банк не согласится снять обременение, пока не получит деньги. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Задаток при покупке квартиры

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.

Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Главный страх покупателя – ответственность за чужие долги. Что будет, если предыдущий владелец задерживал платежи по ипотеке, у него были штрафы и другие проблемы? Закон в этом случае на вашей стороне. Обязательства прежних собственников не переходят на новых. По сути, это проблемы банка.

Не забывайте, что после покупки квартиры вам придется заниматься отделкой, покупать мебель, технику, устранять возможные недостатки. Нередко, заселяясь, можно обнаружить, что прежние жильцы что-то сломали, были затоплены соседями, или жилплощади требуется серьезная замена канализации. Вот тут тоже следует посчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт, и насколько ценовой зазор позволяет решить вопрос без существенной нагрузки на бюджет.

Безопасно ли покупать квартиру с торгов

Тех, кто все-таки решится обратиться в коммерческий банк за ипотекой для приобретения недвижимости с торгов, ожидают долгие переговоры с представителями банка по обоснованию целесообразности участия кредитной организации в подобной сделке. На практике большинство коммерческих банков отказываются кредитовать под залог данного объекта недвижимости, видя в такой схеме достаточно много рисков для себя.

Если по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, в случае с недвижимостью с торгов первоначально происходит окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

В этом случае условия договора купли-продажи могут, к примеру, предусматривать в качестве авансовой оплаты по договору погашение покупателем обязательств продавца перед банком, если исполнение кредитных обязательств должника третьим лицом не запрещено кредитным договором. После полного погашения кредита и снятия обременения ничто не помешает регистрации договора купли-продажи. Но в этом случае покупатель, производя авансовый платеж задолго до государственной регистрации договора купли-продажи, рискует остаться без денег и, в конечном итоге, без права собственности. Поэтому купля-продажа по такой схеме может реализовываться между доверяющими друг другу гражданами.

Советы по продаже залога

Предлагая оформить имущество под залог, банк защищает свои интересы. Благодаря наличию заложенного имущества, банк получает больше уверенности в том, что кредитная задолженность, пусть и не в оговоренным в договоре срок, но все же будет погашена. Залог считается гарантом сведения к минимуму истечение сроков по кредитной задолженности. Более того, банк никоим образом не имеет заинтересованности в неотложной реализации имущества, заложенного для подкрепления кредита.

Если же заемщик намерен поддерживать хорошие отношения с банком и через некоторый промежуток времени все же погасить кредитную задолженность, то ему следует проводить реализацию заложенного имущества по согласованию с банковскими сотрудниками. При этом отдавать банку залог в качестве выплаты по кредиту не получится. Банку вовсе ни к чему чужое имущество, да и заняться продажей полученной квартиры или машины он не имеет права. Поэтому вполне логично, что сотрудники банка будут настаивать на том, чтобы именно заемщик занялся вопросами, касающимися реализацией заложенного имущества. Хотя при этом банк оставляет за собой право согласовывать с должником подбор потенциального покупателя, устанавливать окончательную цену за залог.

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

Госрегистрация подтверждает юридическую силу ипотечной сделки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Как получить кредит под залог покупаемой недвижимости

• паспорт РФ;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• выписка из зарплатного счета;
• загранпаспорт;
• военный билет (для мужчин);
• свидетельство о заключении брака и справка о составе семьи;
• документы, подтверждающие дополнительный доход;
• СНИЛС;
• ИНН.

В ряде программ в качестве первоначального взноса используют материнский капитал — это отличный способ улучшить свои жилищные условия для молодой семьи. Также можно привлечь созаемщиков, если дохода одного лица недостаточно, или предоставить в залог дополнительный объект (уже имеющуюся квартиру, автомобиль).

Как оформить недвижимость в качестве залога при займе у физлиц

• Заемщик, получающий в банке кредит, и являющийся собственником имущества, выступающего в качестве залога.
• Третье лицо (поручитель имущества), являющееся собственником имущества, передающего заемщику право передачи недвижимости в качестве залога.

Помимо этого, требуется договор залога, который составляется в письменной форме – всего необходимо 4 экземпляра. Первый передается нотариуса для заверения, второй остается у залогодателя, третий у банка, а четвертый отправляется в специальный орган для последующей государственной регистрации.

Сложнее дело обстоит со сделками, где квартира находится под залогом Банка-Кредитора. Здесь в авансовом соглашении ни всегда имеется возможность прописать четкую схему взаиморасчетов. Объясним почему. Этот момент зависит от грамотности специалистов, представляющих интересы самого Продавца. Достаточно часто встречаются следующие ситуации – при готовности Покупателя внести аванс, представители Продавца не могут в день аванса рассказать о требованиях Банка-Кредитора при проведении таких сделок. А это нужно узнавать сразу – еще до внесения аванса за квартиру. Причиной этому является то, что в некоторых Банках основным требованием при продаже залоговой квартиры является предварительное погашение выданного Продавцу кредита. Это является риском для Покупателя, так как получается, что Покупатель должен отдать свои «кровные» деньги Банку, к которому лично он не имеет никакого отношения. Поэтому мы не рекомендуем Вам идти на такие риски. Есть Банки-кредиторы, которые имеют очень грамотные схемы проведения таких сделок. Одной из таких схем является разбивка денежных средств также на две депозитарные ячейки, но при этом Продавец будет иметь право доступа при предъявлении документа, подтверждающего не только регистрацию перехода права собственности, но также и отсутствие обременений на квартиру. Представитель Банка-Кредитора будет иметь право доступа одновременно с Продавцом при предъявлении договора купли-продажи квартиры, подтверждающего регистрацию перехода права собственности по нему (но при этом квартира еще будет находиться под залогом у Банка).То есть, при использовании такой схемы проведения сделки сначала будет регистрироваться переход права собственности, а затем отдельно будет регистрироваться снятие обременения. Также есть очень интересная схема, с которой довелось встретиться один лишь раз. Однако, преимуществ у такой схемы очень даже предостаточно. Схема связана с перечислением денежных средств на промежуточный счет, с которого не имеет право снять ни один из участников сделки (даже Банк-Кредитор). И только после регистрации и представления в Банк документов о регистрации перехода права собственности на имя Покупателя без каких-либо обременений, происходит частичный перевод денежных средств в Банк, в счет погашения кредита, другая часть денег «падает» на счет Продавца. Преимуществом данной схемы является то, что переход права собственности на квартиру регистрируется одновременно с регистрацией снятия залога с квартиры. Данная схема проведения расчетов очень напоминает аккредитив, но, однако, все банковские документы оформляются согласно внутреннему банковскому регламенту, и в них нет ни малейшего упоминания на аккредитив.

Информацию о том, что квартира находится в залоге, Вы можете всегда найти в Выписке из ЕГРП, которую всегда получает грамотный специалист, представляющий Ваши интересы. Этот документ нужно получать абсолютно во всех случаях – даже если Вам предоставили очень «хорошие» документы на квартиру и несмотря на то, что Вас уверяют в том, что «Вы покупаете самую лучшую квартиру». Дело в том, что зачастую недобросовестные представители сами не имеют информацию о том, что продаваемая ими квартира находится в залоге. Вы, наверное, удивитесь, но это так! Продавец по своему не знанию, или по другой причине может предоставить в Агентство «старое» свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру. Сейчас, к большому сожалению, на старых свидетельствах регистрирующим органом не ставится штамп о том, что произошел переход права собственности или о том, что выдано новое свидетельство. Поэтому квартира может выставляться на продажу без учета этой информации, и все вопросы, связанные с выстраиванием такой особенной сделки, как покупка квартиры, находящейся в залоге, начинают решаться или в день аванса, или даже после него.

16 Июн 2021      urist46         90      

Похожие записи
• 
  Выплата за рождение второго ребенка в 2021 году в пензе
• 
  Какие социальные выплаты положены пенсионерам репрессированным в последствии реабилитированным? Из какого бюджета идут выплаты?
• 
  Выплачивается ли единовременная денежная помощь по смерти родственника работнику войсковой части после его увольнения
• 
  Выплаты сотрудникам полиции при выходе на пенсию