Земельные участки сельзозназначения в период брака претерпели улучшения, судебная практика
Содержание
- Подлежит ли право аренды земли разделу между супругами
- ВС РФ обобщил практику по земельным делам, связанным с сельским хозяйством
- Земельный участок, предоставленный бесплатно одному из супругов во время брака, подлежит включению в состав общего имущества
- Земельные участки сельзозназначения в период брака претерпели улучшения, судебная практика
- Споры по земельному паю
- Решение от 13 июля 2017 г
- Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
Подлежит ли право аренды земли разделу между супругами
П. обжаловал это решение в вышестоящий суд, но апелляция оставила его без изменения, подчеркнув, что право аренды является обязательственным правом и потому общим имуществом супругов не считается (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 5 мая 2016 г.).
Суд первой инстанции заявленные П. требования удовлетворил лишь частично. Автомобиль был признан совместно нажитым имуществом супругов, а вот выделить П. долю в праве аренды земельного участка суд отказался, отметив, что ст. 34-35 Семейного кодекса не предусматривают возможность раздела между супругами права аренды (решение Елизовского районного суда Камчатского края от 4 марта 2016 г.).
В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.
По мнению заявителя, к сложившимся отношениям не применим п. 4.3.3. договора аренды от 25.02.2015, в связи с тем, что заявление о заключении договора аренды земельного участка подано не в рамках существующих договорных обязательств, а на основании императивной нормы предусмотренной пп.31 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, регламентирующей основания предоставления земельных участков без торгов.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Однако основанием для такой отмены может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
ВС РФ обобщил практику по земельным делам, связанным с сельским хозяйством
Как отмечает ВС, согласно Конституции земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. При этом земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях Гражданского и Земельного кодексов РФ.
Действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. Но предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов.
Земельный участок, предоставленный бесплатно одному из супругов во время брака, подлежит включению в состав общего имущества
В очередном обзоре судебной практики, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отмечает, что земельный участок, предоставленный бесплатно одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления, подлежит включению в состав общего имущества, подлежащего разделу между супругами.
К.Н. обратилась в суд с иском к К.С. о расторжении брака, разделе совместно нажитого имущества в равных долях, ссылаясь на то, что с 1984 года состоит в браке с ответчиком, семейные отношения между ними прекращены 23 июля 2008 г. В период брака сторонами нажито подлежащее разделу имущество, состоящее из двух земельных участков, трактора, снегохода, недостроенного жилого дома, автомобиля и индивидуального жилого дома.
Земельные участки сельзозназначения в период брака претерпели улучшения, судебная практика
Приватизация гражданами земельных участков — это оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение (п. 3 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Приватизация возможна, если земельный участок предоставлен до 29.10.2001 (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).
Раздел супругами приватизированного земельного участка имеет особенности, которые следует учитывать. К таковым относятся момент регистрации брака, принадлежность строения на данном земельном участке, содержание акта органа местного самоуправления, согласно которому участок был выделен.
1. Земельный участок получен и приватизирован супругом до регистрации брака, а здание построено в браке
Если земельный участок получен и приватизирован одним из супругов до вступления в брак, а именно произведена государственная регистрация перехода права собственности от государства к физическому лицу, то он является личной собственностью супруга и не подлежит разделу (п. 1 ст. 36 СК РФ).
В этом случае разделу между супругами будет подлежать только здание (строение), если оно было возведено за счет общих средств супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ).
При этом заинтересованной стороне потребуется доказать, что на дату заключения брака здание (строение) на земельном участке отсутствовало. Таким доказательством может служить технический паспорт здания (строения) или технический план, в котором будет указан год его постройки (абз. 4 п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244; ч. 7 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
2. Земельный участок получен и приватизирован супругом после регистрации брака, здание построено в браке
Указанное имущество является совместно нажитым имуществом супругов, так как личной собственностью супруга является только имущество, полученное им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Следует учитывать, что права и обязанности граждан возникают (пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ):
— из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
— из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, законодатель разграничивает договоры (сделки) и акты государственных органов и не относит последние к сделкам, в том числе безвозмездным. Это означает, что земельный участок, полученный супругом во время брака в соответствии с актом органов местного самоуправления, не является личной собственностью этого супруга.
Определяющую роль при разделе земельного участка, полученного таким способом, имеет не безвозмездность его передачи физическому лицу, а состав семьи, который учитывался при его выделении.
Получение одним из супругов земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в период брака и его последующая приватизация ведут к образованию общей совместной собственности супругов на этот земельный участок (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Здание (строение), построенное в период брака на таком участке, также является общим имуществом супругов и подлежит разделу.
Документами, подтверждающими факт того, что имущество приобретено (нажито) в период брака, являются постановление главы местной администрации о выделении земельного участка, а также документ, подтверждающий дату постройки здания (технический паспорт, технический план) (абз. 4 п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244; ч. 7 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
3. Земельный участок получен до регистрации брака, а приватизирован супругом после регистрации брака
В этом случае его раздел будет зависеть от того, когда было построено на нем здание (строение).
До 29.10.2001 вся земля находилась в государственной собственности, и земельные участки могли быть предоставлены гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 265, п. 1 ст. 268 ГК РФ).
3.1. Здание построено одним из супругов до регистрации брака
Земельный участок, приватизированный в период брака, на котором находится строение, принадлежащее одному из супругов до заключения брака, не является общей совместной собственностью. Такой участок является собственностью того супруга, которому принадлежало право пользования земельным участком до вступления в брак (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Однако на практике суды не всегда учитывают ранее возникшее право пользования земельным участком собственника строения, повлекшее за собой приватизацию участка. Заинтересованная сторона должна доказать суду, кому принадлежало здание до брака, время постройки здания, наличие права пользования земельным участком до вступления в брак.
3.2. Здание построено после регистрации брака, но до приватизации земельного участка
Земельный участок, приватизированный в период брака, на котором находится здание (строение), приобретенное или возведенное супругами после регистрации брака, может быть признан судом общей совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (ст. 37 СК РФ).
При этом суду необходимо определить действительную (рыночную) стоимость имущества до и после произведенных в него вложений, что позволит оценить значительный или незначительный характер увеличения его стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2003 N 5-В03-41).
3.3. Здание построено после регистрации брака и приватизации земельного участка
На практике суды по-разному оценивают данную ситуацию. Одни принимают во внимание то, что право пользования земельным участком один из супругов приобрел до вступления в брак, и только он имеет право приватизировать этот участок. В связи с этим земельный участок не является общей собственностью супругов и разделу не подлежит.
Другие суды исходят из того, что земельный участок, право собственности на который возникло в период брака в результате приватизации, нельзя считать имуществом, полученным по безвозмездной сделке. Следовательно, он включается в общее имущество и подлежит разделу между супругами (п. 1 ст. 36 СК РФ).
В связи с этим предполагается, что если в период брака за счет общего имущества супругов, а также имущества и (или) труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, то другой супруг может претендовать на раздел земельного участка (ст. 37 СК РФ).
Однако, руководствуясь пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду надлежало установить не только с какого момента истица узнала, но и когда должна была узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделок недействительными.
Не были учтены судом и положения, содержащиеся в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров дарения), согласно которым иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) , либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Споры по земельному паю
Порядок выдела земельной доли начинается с общего собрания сособственников, на котором решается вопрос о том, в каком месте на земельном участке необходимо выделить массив. Далее из этого общего массива выделяют земельные участки в частную собственность.
В процессе выдела и приватизации земельных участков происходят различные спорные ситуации. Зачастую эти споры связаны с другими сособственниками по поводу определения места и границ выделяемого участка, с регистрирующим органом, между наследниками, с органом местного самоуправления, например в случае изъятия земельного участка, и прочее.
Решение от 13 июля 2017 г
В ответе СПК Колхоз имени Лукашина на заявление истца о предоставлении документов, подписанном председателем правления А.С. Сахаджияном, содержится информация, по мнению истца, не соответствующая действительности, а именно: проигнорировано требование о предоставлении перечня присутствовавших на общем собрании участников долевой собственности, вместо проекта межевания рекомендовано ознакомиться с последним у несуществующего кадастрового инженера по несуществующему адресу без указания номера контактного телефона.
Исходя из правил, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, судебные расходы, с учетом полного удовлетворения исковых требований истца, относятся судом на ответчика в размере 6 000 рублей и подлежат взысканию с ответчика в пользу Дукяна Дзарука Суреновича
Обобщена судебная практика по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления сельскохозяйственного производства «Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
- на торги может быть выставлен только земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципальным образованием, а не сами земельные доли (земельная доля);
- выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не влекут прекращения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием;
- земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом нуждаемости такого общества в земельном участке.
- в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч. 3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):
Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников
Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования.
Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):
Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
Суд отказался признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками, поскольку доказательства, подтверждающие нарушение требований действующего законодательства при совершении оспариваемой сделки, не представлены.
— о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика, об аннулировании (погашении, признании недействительной) записи о регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика в ЕГРП;
Судом установлено, что в 2004 году на основании обозреваемых в суде материалов землеустройства, выполненных ОАО «ВолгаНИИгипрозем» по заказу Самарской области, в массиве поля IV-2, расположенного около с.Березовка, было образовано пять земельных участков общей площадью 2849004 кв.м., которые переданы в долгосрочную аренду ООО «Экотехсервис» муниципальным районом Шигонский на основании договора аренды от 1.06.2005 года (т.2,л.д.56-65), зарегистрированного в ФРС 30.09.2005 года. Основанием для заключения договора послужило обжалуемое распоряжение главы Шигонского района № 687 от 30.06.2005 года «О предоставлении земельных участков ООО «Экотехсервис» в аренду» из земель фонда перераспределения. Распределение площадей сельхозугодий фонда перераспределения земель по Шигонскому району, в том числе по бывшему колхозу «Россия» в размере 435 га пашни, было утверждено обжалуемым распоряжением № 1156 от 16.11.2004 года (т.2,л.д.70-71). По мнению суда, названное распоряжение не нарушает прав К*., поскольку определяет лишь площадь земель сельхозугодий, подлежащей передаче в фонд перераспределения, без указания ее местоположения.
Судом установлено, что до введения в действие ЗК РФ по землям бывшего колхоза «Россия» фонд перераспределения не утверждался, что следует из материалов дела, подлинника обозреваемого в суде землеустроительного дела, выполненного ОАО «ВолгаНИИгипрозем», и не оспаривается участвующими в деле лицами. Однако согласно справке территориального отдела № 3 УФАКОН от 19.02.2007 года (т.2,л.д.134) общая площадь земельного участка, находящегося в обще-долевой собственности дольщиков земель колхозу «Россия», составляет 8037 га, в том числе 6768 га пашни при норме 9,5 га сельхозугодий на 1 долю, то есть количество собственников долей равно 846, что не оспаривается участвующими в деле лицами и следует в том числе из протоколов общего собрания дольщиков от 3.06.2006 года и от 18.04.2007 года, на которые ссылаются заявитель и ее представитель. Площадь этих земель меньше общей площади имевшихся у колхоза земель на момент его реорганизации (9319 га сельхозугодий, в том числе 8084 га пашни). Таким образом, по делу достоверно установлено, что после наделения земельными долями лиц, имеющих на это право, остались излишки сельхозугодий, в том числе пашни, и их площадь не меньше 435 га. Доводы П* о том, что вся земля должна быть разделена между лицами, имеющими право на земельные доли, являются несостоятельными, поскольку они наделялись долями по утвержденным нормам в соответствии с действовавшим на то время законодательством, в том числе упомянутым выше Указом Президента РФ № 323 от 27.12.1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», согласно которым устанавливались нормы земельных долей (в том числе, как было указано выше, и в Шигонском районе); земельные участки, остающиеся после бесплатной передачи земель, включались в фонды перераспределения. Из обозреваемой в суде схемы расположения земель колхоза «Россия» и показаний свидетеля Васильева П.А., который работал в должности председателя земельного комитета Шигонского района в момент реорганизации данного колхоза, следует, что выделение земель сельхозугодий фермерским хозяйствам, которые и использовали земельные доли собственников долей, происходило по направлению от с.Актуши в сторону с.Березовка, с учетом принципа компактности землеустройства, недопущения чересполосицы. В связи с этим земли около с.Березовка остались неразделенными между дольщиками, поскольку имелись излишки земли. То обстоятельство, что Агрофирма фактически обрабатывает поля около с.Березовка, правового значения по делу не имеет, поскольку каких-либо прав на данные земли у Агрофирмы нет, что подтвердил и Ромашов В.Н. До реорганизации колхозов вся земля находилась в собственности государства, колхозы владели ею на праве постоянного (бессрочного) пользования, как и колхоз «Россия» в соответствии с госактом (т.3,л.д.40-46). В настоящее время правопреемник колхоза «Россия» — СПК «Усольский» ликвидирован, что следует из решения арбитражного суда от 18.12.2003 года (т.3,л.д.29-30). Следовательно, невыделенные дольщикам земли бывшего колхоза «Россия» находятся в собственности государства, поскольку никому в собственность не передавались. Поэтому суд считает обоснованными доводы представителей администрации района о том, что дольщики бывшего колхоза «Россия», получившие свои земельные доли в конкретных полях, распорядившиеся ими, в том числе путем создания КФХ либо передачи в аренду КФХ, права (в том числе права общей долевой собственности) на земли около с.Березовка не имеют. К*, по мнению суда, может воспользоваться своим правом на выдел земельной доли в натуре в границах того поля, который перешел в аренду Агрофирме. Этот вывод подтверждается и действовавшим в то время Указом Президента РФ № 337 от 7.03.1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю», согласно п.3 и п.5 которого пользователи земельных участков должны были заключить договоры аренды земельных долей, то есть предполагалось, что собственники земельных долей при заключении договоров аренды определялись с местоположением приходящихся на доли участков в границах тех полей, которыми пользовались сельхозпредприятия-арендаторы.
22 мая 2021 urist46 2144
