Имеет ли силу предварительный договор покупки квартиры при банкротстве

Здравствуйте. Нашли по объявлению на сайте ИНКОМа квартиру по адресу: Металлургов 62, корп.1 Посмотрели документы. В прошлом году некий гражданин заключил с ЗАО «Военинвестстрой» предварительный договор купли-продажи данной квартиры. Сейчас якобы «Военинвестстрой» вот-вот оформит собственность на себя и можно будет купить данную квартиру. При этом предлагается подписать договор уступки с физическим лицом прав требований по предварительному договору. Однако ЗАО «Военинвестстрой» находится в настоящее время в процедуре банкротства. В то же время вроде ИНКОм крупное агентство и вряд-ли будет продавать квартиру, если документы не в порядке? Что посоветуете?

Вы можете выбрать тему по которой хотите получить консультацию адвоката, а так же просмотреть ранее заданные вопросы и ответы адвоката по выбранной теме. Также Вы можете воспользоваться поиском – возможно похожий вопрос уже задавался ранее.

Предварительный договор купли-продажи квартиры и банкротство

Мне предлагают купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме у застройщика через оформление предварительного договора купли-продажи, так как право собственности застройщиком еше не было им оформлено. Согласно договору застройщик обязуется до конца года оформить собственность и заключить основной договор купли-продажи. Однако, если по причине задержек со стороноы госорганов (Росреестр) у застройщика не получится оформить собственность до конца года, он имее право в одностороннем порядке пролонгировать срок получения собственности еще на полгода. Таким образом, теоретически застройщик может еще в течение года не заключать со мной основного договора. При этом он хочет чтобы в качестве обеспечительного платежа я внес полную стоимость квартиры. Меня интресует следующее. Если я заключаю такой договор, а застройщик, не успев подписать со мной основной договор, по какой-то причине ликвидируется, например банкротится. Если это происходит я теряю и деньги, и квартиру? Если да, то можно ли от этого как-то застраховаться, например через использование аккредитива?

Сам предмет предварительного договора — не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. По этому схема предварительной оплаты, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при покупке по такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом: покупатели лишаются и денег и квартир.

Все о предварительном договоре купли-продаже квартиры в 2020 году

• Предмет. В ПД описывается поверхностно: можно указать просто адрес. Но при желании учитывается площадь, количество помещений и другие нюансы.
• Стоимость. Несмотря на указание цены в ПДКП, денежные средства при его подписании продавцу не передаются. Но может быть внесен задаток или аванс в счет стоимости жилья.
• Сроки. По умолчанию первоначальное соглашение действительно 1 год. Далее оно признается недействительным или расторгается через суд. ОДКП действует бессрочно, после его подписания, госрегистрации и заверения у нотариуса (при необходимости). По тексту могут быть указаны некоторые ограничения.

Юридические аспекты оформления предварительного договора, что нужно учесть, составляя документ. Заключение сделки с авансом или задатком, как прописать все условия, чтобы они имели юридическую силу. Покупка квартиры по ипотеке, какие условия указать по тексту документа.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.

5.4. Право собственности на помещение перейдет к Стороне — 2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в Главном управлении федеральной регистрационной службы по _________________. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона — 2.

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Юридически такая вероятность существует. Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими. Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски: деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее. Он может не ждать получения права собственности для начала продажи. Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке

Браться за выбор подходящего варианта жилплощади стоит только после оценки своего реального финансового состояния, предоставления требуемого пакета документов в банк и промежуточного одобрения на выдачу кредита.

Нотариального удостоверения предварительное соглашение о купле-продаже не требует. Поэтому для закрепления значимых условий, гарантий продавца и покупателя в реализации потенциальной сделки купли-продажи, составляется подготовительный договор по отчуждению имущества.

Таким образом, при строительстве объекта, который будет передан покупателям после окончания строительства, выполнение работ полностью / частично собственными силами не образует объекта обложения НДС ни как выполнение подрядных работ, ни как выполнение СМР для собственного потребления.

Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ).

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений. После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст

1.3. В силу положений ст.429 ГК (в частности п.6 данной статьи) обязательства каждой из сторон заключить основной договор актуализируется (созревает) в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. При этом такое требование может быть сразу оформлено как оферта по заключению основного договора. Другая сторона, получив такое требование обязано заключить основной договор (акцептовать поступившую оферту). Фактически в данном случае речь идет об обязательствах с исполнением до востребования. Если ни одна из сторон такого требования не предъявляет, обязательства по заключению основного договора исполнено быть не может.

1.2. По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором. Обязательства заключить основной договор возникают у каждой из его сторон. В то же время в силу принципа свободы договора нельзя исключать заключение и одностороннего предварительного договора, в котором обязательство заключить основной договор по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора. В таком случае в договоре может появиться условие о вознаграждении обязанной стороны за принятие на себя в одностороннем порядке такого обязательства и предоставление другой стороне права требовать заключения основного договора (наподобие опционной премии в опционе). В таких случаях односторонний предварительный договор теряет характер сугубо организационного и становится возмездным.

Вопросы:

1. Не прошло ли время заключение основного договора (по договору 3 квартал 2010), может ли застройщик сослаться на пропуск срока?
2. Является ли основной договор гарантией получения жилплощади при банкротстве застройщика?
3. Была ли у кого история с хеппиэндом при подобных вводных данных?

Нюанс в том что часть денег была своей, а часть — субсидия москвы. Может ли это помочь ситуации.

давно и успешно занимаюсь такими делами, вы, к сожалению, недостаточный объем инфо дали для принятия решения.
вообще банкротство такая штука, что иск нужно успеть подать до начала конкурсного производства, потому как после этого уже иски не принимаются, все споры в порядке банкротства, а так можно сесть в уходящий поезд и получить деньги в обход других.
Это если вы хотите расторгнуть договор и деньги получить. там еще можно накрутить неустойку по ЗПП, моралку, услуги юристов.
Другой вариант — признавать собственность на квартиру, но это только если дом уже построен, тогда собственность можно признать и зарегистрировать, опять же иск надо подавать СРОЧНО до начал конкурсного производства.
Теперь про вариант — ничего не делать, ждать как оно само сложиться, это вариант, по которому идет большинство граждан, и потом получают свой закономерный шиш с маслом.
Если вы ничего не делаете, то при банкротстве ВСЕ имущество компании попадает в конкурсную массу, и затем продается, а вырученное бабло пропорционально распределяется между всеми кредиторами, в том числе и все квартиры, которые люди ошибочно считают своими.
В это время застройщик рисует огромную фиктивную контролируемую задолженность с «карманной» компанией задним числом и фактически все денежки уходят ей, а дольщикам, как я выше писал — шиш с маслом. Точнее задолженность уже нарисована перед банкротством, это делается заблаговременно при подготовке к процедуре.

Имеет ли юридическую силу предварительный договор

2) Имеет ли юридическую силу Обязательство, написанное от руки (но в присутствии свидетелей) — где одна сторона обязуется передать другой стороне объект недвижимости?
Обязательство – при условии получения определённой суммы денег, передать (формулировка именно такая – «передать»,,не продать и не подарить) объект недвижимости. Но это тогда уже не дарение?…и не предварительный договор?
Сроков по передаче не указано.

3) Есть Продавец (1 собственник) и Покупатели (муж с женой). Составлен Предварительный договор купли-продажи и Акт передачи N-ной суммы денежных средств. Данные документы подписаны только Продавцом и одним из Покупателей (хотя в договоре и акте указаны муж и жена). Имеют ли Предварительный договор и Акт передачи денег юридическую силу без подписи второго Покупателя? Можно ли на основании нехватки подписей расторгнуть Договор и вернуть деньги?

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует. В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта. Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав. Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается «будущая вещь».

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени. Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится. Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

10 мая 2021      urist46         145      

Похожие записи
• 
  Изменился адрес прописки куда орашщаться за налоговым вычетом
• 
  Долги за жкх самара
• 
  Досрочный выход на пенсию по чернобыльскому удостоверению зона отселения 4 года
• 
  Где зполучить справку фссп для работы