Нежилое Помещение Это Нпа

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Нежилое помещение; Нормативное регулирование

• Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
• Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
• Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
• Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
• На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности. Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Нежилое Помещение Это Нпа

• не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
• не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.

Нежилое Помещение Это Нпа

В настоящее время, несмотря на временные трудности, рост национальной экономики позволил участникам рынка увеличить оборот нежилых помещений. Ввиду высокой степени инвестиционной привлекательности таких объектов нормы законодательства должны позволять хозяйствующим субъектам беспрепятственно осуществлять свою деятельность. В то же время им необходимо иметь полное представление о том, каким образом регулируется рассматриваемая сфера, поэтому следует установить, что именно понимается под нежилым помещением в рамках российского права. Поскольку этот вид вещей входит в различные правовые категории, важно определить, какое именно понятие имеет родовые признаки.
Во-первых, наиболее общим нужно признать понятие «постройка», которое, в свою очередь, подразделяется на (1) временную и (2) капитальную постройки. Ко второй категории относится объект капитального строительства — понятие, введенное градостроительным законодательством *(1). Однако нужно учитывать, что объект капитального строительства и объект недвижимого имущества не являются тождественными понятиями. Они имеют различную отраслевую принадлежность, объем и содержание*(2).
Важно, что легальное определение объекта капитального строительства сформулировано не совсем удачно, так как законом не определены уникальные характеристики этого объекта, приводится лишь неполный перечень объектов, которые можно отнести к капитальным и которые не являются таковыми. В доктрине было сформулировано более удачное понятие, согласно которому под таким объектом понимается «капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически целое с земельным участком и обособленная от прилегающих построек»*(3). Однако и приведенное определение не вполне корректно, так как некоторые возводимые комплексы имеют стилобат, нижнюю часть сооружения, объединяющую несколько зданий, которые юридически остаются отдельными объектами недвижимости, хотя по факту представляют единое целое.
Таким образом, исходя из существа рассматриваемого понятия и содержания законодательства*(4) предлагаем под объектом капитального строительства понимать объект (или комплекс объектов) возведенный с целью длительной эксплуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.
Что касается временных построек, то к ним можно отнести киоски и навесы*(5), некоторые объекты благоустройства территории, в том числе павильоны, элементы оборудования остановок общественного пассажирского транспорта, механизированные автопарковки, телефонные кабины и т.д.*(6), любые постройки, которые предназначены для обслуживания основного объекта либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, теплицы, парники и т.д.)*(7), легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения*(8), постройки, возводимые в лесу (сушилки, грибоварни, склады)*(9).
Ввиду отсутствия легального определения временной постройки предлагаем считать таковой объект, возведенный с целью непродолжительной эксплуатации, вспомогательного характера использования и не имеющий сложных конструктивных особенностей.
Более того, с практической точки зрения важно отличать, какой является постройка, так как при возведении объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство*(10). Также различными будут объем прав землепользования, порядок сноса и легализации таких объектов*(11).
Во-вторых, понятие объекта капитального строительства, на которое необходимо распространить правовой режим недвижимого имущества, с учетом объема и содержания этой гражданско-правовой категории, а также материальных норм гражданского права и критериев, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), является родовым для понятий «здание», «сооружение», «строение», «объект незавершенного строительства», «самовольная постройка». Более того, с частноправовой точки зрения важно определить, какие из перечисленных объектов могут быть разделены на отдельные помещения, которые, на наш взгляд, способны выступать самостоятельными объектами гражданских прав. Однако, несмотря на то, что законодательно нежилые помещения признаются таковыми*(12), в доктрине этот вопрос не имеет однозначного решения.
Так, В.А. Лапач указывает на то, что статья 130 ГК РФ прямо не относит помещение к недвижимому имуществу*(13), но такой вывод противоречит норме этой статьи, так как в ней указано: «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Более того, согласно пункту 3.3 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 года и вовсе предлагается исключить эту норму, тем самым сделав перечень объектов недвижимости закрытым. С одной стороны, возможно, такие изменения помогут избежать споров между хозяйствующими субъектами в части установления, относится предмет спора к недвижимости либо является вещью иного характера. С другой стороны, в процессе толкования такой нормы возникнет вопрос, может ли помещение, жилое или нежилое, рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
В отечественной науке частного права существует точка зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение*(14). Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.
Более того, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 года отмечается: «признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости»*(15), что также нашло отражение в пункте 3.1 Концепции развития гражданского законодательства от 2009 года. В этом случае здание существует технически, но не юридически, так как необходимо помнить, что «недвижимость — категория юридическая, а не физическая»*(16).
На наш взгляд, такая конструкция более удачна, чем признание здания «неделимой вещью и тем самым — объектом долевой собственности»*(17), что является правильным и логичным с точки зрения теоретического подхода к этому вопросу с позиции вещного права, однако вряд ли это целесообразно в нынешних условиях. Во-первых, возникает вопрос о будущем правового режима общей долевой собственности на общее имущество, к примеру многоквартирного дома. Во-вторых, такие изменения требуют очередной переработки отечественного законодательства, что может негативно отразиться на хозяйственном обороте ввиду нестабильности национальной экономики.
Что касается судебно-арбитражной практики, то нужно обратить внимание на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64, а именно на пункт 8, положения которого по смыслу и содержанию совпадают с общепризнанной научной позицией, рассмотренной нами в обеих концепциях развития гражданского законодательства.
Так, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»*(18) решил выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей о них прекращается право собственности на здание в целом, о чем делается соответствующая запись в реестре. Более того, в случае если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, то оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта гражданских прав. Собственник должен подать заявление в соответствующий орган, и с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается на отдельные помещения.
Стоит отметить, что указанный подход нашел свое отражение в проекте федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором предлагается следующее: «государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение». Таким образом, впоследствии при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот.
В итоге на отдельные помещения, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, могут быть разделены в первую очередь здания. Также могут быть разделены строения и сооружения*(19), и, как правило, такие помещения будут нежилыми. Объекты же незавершенного строительства, на наш взгляд, не могут быть разделены на отдельные помещения, так как в этом случае речь идет о сложной вещи, когда одна вещь, а именно помещение, жилое либо нежилое, включается в состав другой вещи. Но объект незавершенного строительства не является полноценной вещью, в том смысле что его использование не может быть осуществлено в полной мере его собственником ввиду незаконченности процесса его строительства. Такой подход подтверждается не только ранее рассмотренными позициями ученых-цивилистов, отраженными в обеих концепциях развития гражданского законодательства, но и в судебной практике.
Так, в определении от 2 декабря 2014 года Верховный Суд Российской Федерации*(20) указал на невозможность постановки на кадастровый учет отдельных нежилых помещений в объекте, незавершенном строительством. Внимание Судебной коллегии по экономическим спорам было обращено на то, что дальнейшая достройка может повлечь изменение характеристик, состава помещений в объекте, определяемых по завершении строительства и ввода его в эксплуатацию и подлежащих впоследствии указанию в техническом плане здания, сооружения. Такая практика усматривается и в решениях других судов*(21). Согласно иной позиции Верховного Суда Российской Федерации*(22) требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Этот вывод противоречит не только положениям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве. «*(23), но и здравому смыслу. И в первом и во втором случае объектом спора является помещение, выступающее самостоятельным объектом гражданских прав. То, что определяет его относимость к нежилому или жилому назначению, называется особым правовым режимом. Считаем недопустимым такой двойственный подход к рассматриваемым спорам. Конечно, может показаться, что в случае непризнания возможности разделения объекта незавершенного строительства на отдельные помещения игнорируется часть интересов участников оборота, пострадавших от действий недобросовестного застройщика, однако иная позиция неприемлема ввиду противоречия базовым принципам не только теории вещного права, но и частного права в целом.
При определении правовой природы нежилого помещения нужно обратить внимание не только на то, что оно не предназначено для проживания граждан, но и на его функциональное (целевое) назначение. Помещения могут быть, к примеру, административными или производственными. Широкий, но не закрытый перечень назначений нежилых помещений приведен в письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 9 марта 1977 года N 15-1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения». Этот документ, несмотря на свой информационный характер, применяется на территории Российской Федерации, что подтверждается судебной практикой*(24).
Стоит отметить, что целевое назначение помещения имеет и важное практическое значение, так как оно указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства*(25), но и отражается в графе «Назначение» в записи подраздела I правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 года N 765.
Также важно, где расположено нежилое помещение, а именно в зданиях, сооружениях или в жилых многоквартирных домах. В последнем случае отношения, связанные с такими объектами, будут регулироваться как гражданским, так и жилищным законодательством. Необходимо отметить, что регулирование общего имущества в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, осуществляется в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой также содержится примерный перечень такого имущества. Однако правовой режим категории нежилых помещений, находящихся в нежилых зданиях, до сих пор прямо не урегулирован законом, поэтому следует вновь обратить внимание на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64. Так, согласно пункту 1 этого постановления в связи с существующими пробелами в праве по поводу общего имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании, будь то многоквартирный дом или нежилое здание или сооружение, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество. В пункте 2 указанного постановления в дополнение к нормам жилищного законодательства приводится перечень объектов, относящихся к общему имуществу.
Отдельным критерием, характеризующим нежилые помещения, может служить функциональная обособленность. Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные (служебные), к примеру коридоры, которые предназначены для обслуживания первой категории помещений. Такое деление основано на принципе деления вещей на главную и принадлежность, когда вещь, предназначенная для обслуживания главной, связана с ней общим назначением и следует ее судьбе*(26). Однако, применяя такую конструкцию, важно помнить, что главная вещь и принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Так, главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Следовательно, вспомогательные нежилые помещения (принадлежность к главной вещи — основным жилым либо нежилым помещениям) по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения). Такой подход поддерживается и учеными. В частности, в пункте 3.8.3 Концепции развития гражданского законодательства от 2009 года сказано, что доля в праве общей собственности на общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от такого права.
Более того, если мы вкладываем другой смысл в рассматриваемую гражданско-правовую конструкцию — принадлежности сохраняют значение самостоятельных вещей и могут иметь другого собственника*(27), то в таком случае мы допускаем презумпцию возможности таким помещениям быть предметом гражданско-правовых сделок, что противоречит не только природе таких объектов, но и нарушает права собственников «главных» помещений, жилых или нежилых.
Что касается определения понятия «нежилое помещение», то при его формулировании важно установить, в каком значении оно употребляется. В широком смысле нежилое помещение представляет собой материально-физический объект, обладающий определенным рядом характеристик и свойств. Здесь речь идет об обыденном понимании помещения, к примеру здание, состоящее из одного нежилого помещения. В узком смысле понимается юридическая категория, а не материально-физический объект. В связи с тем, что, по нашему мнению, нежилое помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, для его определения следует использовать конструкцию фикции по аналогии с недвижимым имуществом, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее факту.
Интересной представляется позиция сторонников концепции пространства, согласно которой помещение определяется как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход*(28). По мнению И.А. Дроздова, в качестве признаков помещения необходимо выделить:
1) недвижимый характер;
2) ограниченность пространства трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола;
3) наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши*(29).
А.В. Сафонов определяет нежилое помещение как «часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания»*(30). Несмотря на такой подход, А.В. Сафонов рассматривает нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и указывает на то, что при выделение помещения из состава здания к последнему невозможно применить правовой режим недвижимого имущества, так как одновременное существование одной недвижимой вещи в объеме другой недопустимо*(31).
Понятие помещения в общем виде определено федеральным законодательством. Согласно пункту 14 статьи 2 Технического регламента о безопасности зданий им признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Ввиду большого разнообразия нежилых помещений различного характера и назначения в ряде сводов строительных норм и правил даются их четкие определения*(32).
Что касается материально-физического выражения помещения, что необходимо для полноты определения содержания этого понятия, то представляется возможным рассматривать в этом качестве площадь, которая определяется «по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола»*(33).
Однако важно помнить, что все указанные нормы по своей сути являются техническими, следовательно, возникают вопросы: насколько их соотношение возможно и применимы ли они к гражданско-правовым отношениям?
Так, в своем решении Санкт-Петербургский городской суд указал, что «строительные нормы и правила (имеется в виду СНиП 2.08.01-89 — прим. авт.), как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме. «*(34). Верховный Суд Российской Федерации согласился с такой позицией*(35).
Таким образом, исходя из существа понятия и содержания законодательства, судебной практики и доктрины предлагаем под нежилым помещением понимать недвижимую вещь, являющуюся частью объема объекта, в котором она расположена, ограниченную трехмерным контуром при наличии входа, имеющую определенное целевое назначение и не предназначенную для постоянного пребывания граждан.

1. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями. М., 1950.
2. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3-х т. / под. ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2005. Т. 1.
4. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.
5. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2011.
6. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
7. Стрембелев С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация. М.: Библиотечка «Российской газеты», 2013.
8. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N 4.
9. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
10. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1.
11. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21 августа 2014 года по делу N 33-7100/2014.
12. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
13. Градостроительный кодекс города Москвы: Закон города Москвы от 25 июня 2008 года N 28.
14. Градостроительный кодекс Краснодарского края: Закон Краснодарского края от 21 июля 2008 года N 1540-К.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301.
16. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
17. Лесной кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 50, ст. 5278.
18. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.
19. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года (протокол N 18).
20. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковской. М., 2004.
21. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2014. N 3.
22. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594.
23. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект федерального закона N 47538-6: в редакции, принятой Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в I чтении 27 апреля 2012 года.
24. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 31, ст. 4017.
25. О классификации помещений зданий гражданского назначения: письмо Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 9 марта 1977 года N 15-1-103.
26. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
27. Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 года N 765 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2014, N 46.
28. Определение Московского городского суда от 14 июля 2011 года по делу N 33-22018.
29. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 5-В12-11.
30. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 декабря 2014 года N 306-ЭС14-2019 по делу N А65-25514/2013.
31. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 года N 78-Г00-61.
32. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 11 июля 2012 года N 17511-ВТ/17.
33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 9.
34. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. N 3.
35. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2008 года N КГ-А41/159-08 по делу N А41-К1-2108/07.
36. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2014 года по делу N А42-4660/2013.
37. Решение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 года N 3-107/2000.
38. СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009: приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2011 года N 635/10.
39. СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003: приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 24 декабря 2010 года N 778.
40. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные: постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июня 2003 года N 109.
41. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений: Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 1, ст. 5.

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

1. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сведения о нежилом статусе помещения отражаются в государственной кадастре недвижимости. Объекты могут быть в составе зданий и сооружений.
2. П. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Под нежилым помещением в многоквартирном доме подразумевается объект, указанный в технической или проектной документации, и не включенный в состав общедомового имущества.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст. 19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

Собственность на объект обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре вне зависимости от того, что конкретно представляет из себя помещение: новое строительное сооружение или переведённое из жилого. Во втором случае перевод будет считаться законным и официально зарегистрированным только после получения собственником документов о переквалификации имущества.

Поскольку в законодательстве отсутствуют отдельные акты и положения, регулирующие сделки с нежилой недвижимостью, при их аренде или продаже следует ориентироваться на положения Гражданского кодекса. Они описывают общие правила заключения договоров по пользованию таким имуществом (§ 7 гл. 30 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ).

9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

• образовательные: площади детсадов, вузов, школ;
• здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;
• торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;
• административно-управленческие: офисы;
• коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;
• отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;
• иная недвижимость.

1. Когда недвижимое имущество становится предметом сделки аренды, следует помнить об изолированности как обязательном признаке объектов. Федеральный закон № 122-ФЗ допускает передачу во временное владение, пользование частей помещений. Однако эти части должны быть индивидуализированы. В пункте 3 статьи 25 данного нормативно-правового документа говорится о необходимости:

Существует и определенная структура здания, которая подразумевает существование следующих элементов:
Помещение. Формируются за счет зонирования внутреннего пространства здания путем возведения стеновых перегородок.
Помещение формирует этажность в зависимости от уровня расположения над линией горизонта, исчисляемая при проведении работ проектного характера.
Подвальное помещение. Представляет собой этаж, который расположен в фундаментальной зоне здания.
Цокольный этаж. Подразумевает расположение в зоне отмостки здания.
Наземный этаж, располагается выше уровня горизонта здания.
Чердачное помещение, располагается в преддверии крыши, в самом верху здания.
Мансарда. Представляет собой переведенное в эксплуатацию помещение под перекрытиями односкатной или двускатной крыши.
Технический этаж. Предусматривает зону, где концентрируется вся коммуникационная сфера здания.

Жизнедеятельность человека немыслима без наличия специальных строений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.
Применения понятий «здание и помещение» используется в определении юридического термина недвижимости и в строительной, архитектурной сфере.

Нежилое помещение в МКД

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2015 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка. У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом). Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Для мнoгиx cфepax кoммepчecкoй дeятeльнocти вaжeн пoтoк пoтeнциaльныx клиeнтoв, кoтopыe кaждый дeнь пpoxoдят мимo oфиca кoмпaнии. Taкoe пpaвилo дeйcтвyeт для тopгoвыx тoчeк, caлoнoв кpacoты, зaвeдeний oбщecтвeннoгo питaния. Пoэтoмy, иx влaдeльцы выбиpaют пoмeщeния нa цeнтpaльныx, oживлeнныx yлицax гopoдa, или opиeнтиpyютcя нa дpyгиe мecтa cкoплeния людeй, нaпpимep, oбycтpaивaют бизнec нa пepвыx этaжax кpyпныx жилыx кoмплeкcoв.

Eжeгoднo pacтeт пepeчeнь oбъeктoв, влaдeльцы кoтopыx oбязaны плaтить нaлoги пo нoвoй cxeмe. Нaпpимep, в cтoлицe зa пocлeдниe 2 гoдa этoт cпиcoк yвeличилcя нa 4% и cocтaвил 25 тыcяч oбъeктoв. Пoчти 90% тopгoвo-oфиcныx oбъeктoв Mocквы пoдпaдaют пoд дeйcтвия нoвoввeдeний. Bыpocлa и нaлoгoвaя cтaвкa: c 1,3% в 2016 гoдy дo 1,5% в 2018 гoдy. Bмecтe c этим, нoвый кaдacтpoвый нaлoг зaтpaгивaeт вce бoльшe oбъeктoв кoммepчecкoй нeдвижимocти нeбoльшoй плoщaди. B 2015 гoдy измeнeния в cиcтeмe нaлoгooблoжeния зaтpaгивaли тoлькo coбcтвeнникoв пoмeщeний плoщaдью oт 5000 м², ceйчac пopoг cнизилcя дo 1000 м². Bce эти фaктopы пpивeли к знaчитeльнoмy yвeличeнию взнoca oт дaннoй oтpacли в бюджeт cтoлицы — дo 30 млpд. pyблeй.

Собственники нежилых помещений и; плата за; содержание; ОИ в; МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

Значение функционального назначения нежилого помещения

Чтобы проблема не показалась надуманной, стоит обратить внимание на несовершенное и непоследовательное законодательное регулирование. Так, п. 3 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214 предусмотрено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Изменение функционального назначения помещения влечет за собой и изменение требований, предъявляемых к помещению. В отельных случаях, связанных например, с изменением несущих конструкций, к реконструкции здания. Также, некоторые объекты размещать на цокольных и первых этажах зданий не допускается (п. 4.10 СНиП 31-01-2003).

Нежилое помещение определение

Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т.е. нежилые помещения и их части) . Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно трактовке п. 1 распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года N 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п. 1.2 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части, не используемые для проживания граждан

В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

25 мая 2021      urist46         100      

Похожие записи
• 
  Вредные производственные факторы в стоматологии
• 
  Если человек проживает не в чернобольской зоне а работает в чернобольской зоне може ли он получать чернобольские
• 
  Какие льготы предусмотрены ветеранам труда федерального значения в чувашской республике
• 
  Имеет ли право оперуполномоченный вызывать повесткой для дачи объяснений