Договор аренды земли считается заключенным с момента регистрации

или, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (независимо от срока), заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Аналогичные правила применяются и в отношении договоров аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Краткосрочным договором аренды недвижимого имущества может считаться договор, заключенный на срок менее чем календарный год. Такой договор регистрации не подлежит (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 N Ф05-5301/2017 по делу N А41-39362/16). Данное правило также применяется в отношении договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Договор аренды, в частности, считается краткосрочным, если срок его действия определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до предпоследнего дня включительно предыдущего месяца следующего года (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 по делу N А10-1571/2013).
Таким образом, договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если он заключен на срок не менее года.

Таким образом, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком с момента его передачи арендатору, то есть, применительно к рассматриваемой ситуации, с 1 декабря 2013 года, если не будет доказан иной момент передачи земельного участка в аренду.

*(2) Условие договора аренды, предусматривающее обязанность арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, как условие, предполагающее взимание платы без встречного имущественного предоставления, рассматривается судами в качестве недействительного условия (ст. 168 ГК РФ) (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 N А53-5985/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2004 N А29-5664/2003-2э, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 02АП-590/2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 N 15АП-20033/13, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 N 07АП-11517/13; смотрите также разъяснения, представленные в п.п. 4, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

Аренда земельных участков: регистрация договоров

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение, арендатор обязуется выплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и соблюдать требования градостроительных регламентов и других правил, нормативов.

В настоящее время становится распространенным договор аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Обязательным условием для проведения государственной регистрации такого договора является соблюдение установленного законодательством порядка предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
   • кадастровый номер;
   • адрес;
   • площадь объекта;
   • категория;
   • назначение.

Статья 606 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
“…Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.
В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.
Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что “при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду”.
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству…”

Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Необходимо тщательно знакомиться с условиями договора, в части порядка оплаты арендных платежей. Как поступить правильно, если все же произошло противоречие между сторонами договора аренды, по внесению арендных платежей после его подписания, и подписания акта приема передачи?

В подобных вопросах разбирался Верховный суд РФ (по делу №А40-668/2018), отменив своим определением судебные акты нижестоящих инстанций, направив дело на новое рассмотрение, указывая, что суды не учли пункты спорного договора, приложение к договору, согласно которым установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы с момента передачи земельного участка.

Обязательность регистрации договора аренды земельного участка

• Паспорт гражданина РФ (если арендатор – это физлицо) или учредительные документы юрлица (устав, актуальная выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН, документ о полномочиях директора). Копии таких документов должны быть заверены нотариусом, они сдаются для регистрации, а оригиналы предъявляются для ознакомления.
• Нотариальная доверенность на представителя, если документы подает не сам заявитель.
• Договор аренды участка в 2х экземплярах.
• Документ, изданный муниципалитетом или госорганом, который удостоверяет передачу земли в аренду.
• Кадастровый паспорт на земельный объект.
• При наличии на участке каких-либо строений или сооружений – бумаги, устанавливающие право на них.
• Квитанция об уплате госпошлины.

• Он не будет являться заключенным. То есть сделка юридически не оформлена, поэтому и передача участка и уплата арендных платежей будут считаться безосновательными.
• Каждая из сторон будет вправе в любой момент обратиться в суд и потребовать возврата всего, полученного по сделке другой стороной. В таком случае пользование землей и получение аренды считаются неосновательным обогащением.
• У арендатора по незарегистрированному договору аренды не возникнет законных прав (преимущественного подписания соглашения на новый срок или на сохранение договора в силе при смене собственника участка).

ВС разъяснил вопрос об аренде земли под МКД, построенным с участием дольщиков

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора. Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве. Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.

И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.

До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Аренда земельного участка

Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.

• ведения на ней личного подсобного хозяйства;
• ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
• сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
• размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.

Часто возникает вопрос о том, какую оплачивать госпошлину, если в сделке участвует и физическое лицо, и юридическое. Сейчас пошлиной облагается только регистрация прав. Ранее необходимо было оплачивать и переход права, и саму сделку. Таким образом, размер госпошлины определятся исходя из того, кому переходит право. Если в аренду передается объект и арендатором выступает организация размер госпошлины 22 000 рублей, если объект арендует физлицо у компании – оплачивается 2 000 рублей госпошлины. Для больших арендаторов выгоднее регистрировать договора аренды через предпринимателей-физических лиц.

Комментарий специалиста. Для подтверждения временных прав арендатора будет выдан договор с регистрационной отметкой, а также выписка ЕГРН. Этот документ будет подтверждать обременение прав на весь срок, указанный в договоре. Если в договоре нет положения о сроке, т.е. его максимальная продолжительность не определена, аннулировать запись в ЕГРН можно при фактическом прекращении договорных отношений. Если вам необходима помощь опытных специалистов при составлении и регистрации арендного договора, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» – мы поможет оформить документы даже в самых сложных ситуациях.

Договор аренды земельного участка

Учитывая, что у «арендатора» было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды можно указать, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Юридическое лицо ООО «Сказка» заключило договор аренды участа земли, с физическим лицом Ивановым Н. сроком на 2 года. На этом участке земли выставляется крупногабаритная рекламная информация, демонтаж или переезд которой очень сложен, и финансово дорог. Стоимость ежемесячной арендной платы 30000 руб. Договор не регистрировался в регистрационной палате г. Санкт-Петербурга. По прошествии 1 года Иванов Н. предлагает заключить новый договор, с расчетом арендной платы в Условных Еденицах (с привязкой к курсу валюты) увеличив стоимость арендной платы до 50000 руб. Представитель ООО уведомляет Иванова Н. о том что есть действующий договор и ООО намерено продолжать платить по 30000 руб. в месяц. На что Иванов Н. говорит следующее: «у нас подписан Договор на срок более 1 года, и согласно пункта 2 статьи 609 ГК РФ, такие договора аренды, заключенные на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

• Кадастровый план (если имеется) и выписка из ЕГРН, полученная не ранее, чем за 30 дней до совершения сделки.
• Паспорта участников договора. Если стороной является юридическое лицо – Уставные документы.
• Межевой акт, зарегистрированный в Росреестре.
• Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по участку, судебного ареста, споров, залога.
• Квитанции по оплате государственной пошлины.

Государство четко регулирует целевое использование земель – по каждому наделу фиксируются разрешенные виды использования, закрепленные документально. ВРИ по своей недвижимости можно посмотреть в Кадастровом паспорте или выписке из ЕГРН. Как будет эксплуатироваться надел – прописывается в отдельном пункте документа, при этом не должно быть противоречий с официальным ВРИ.

Региональные административные органы управления, которые уполномочены заниматься земельными вопросами на основании утвержденных местных законодательных актов, вправе вносить в договора свои существенные условия, которые отражают особенности данного региона, а также особенности предоставляемых субъектам земель.

• наименование документа;
• дата составления соглашения;
• сведение о сторонах заключаемой сделки;
• предмет договора – земельный участок;
• площадь предоставляемой территории;
• адрес участка;
• наименование документа подтверждающего право собственности на территорию;
• процесс передачи земельного надела;
• целевое предназначение участка;
• процедура возврата территории;
• срок действия договора;
• расторжение договора согласно требованиям собственника;
• расторжение соглашения согласно требованиям арендатора;
• правила пользования участком и его содержание;
• обязанности сторон;
• платежи по соглашению;
• форс-мажорные обстоятельства;
• ответственность лиц правовых отношений, разрешение споров между ними;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Момент заключения договора аренды участка является ли Договором покупки права аренды участка

Переуступка прав и обязанностей по договору заключенному путем проведения торгов приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности изменения договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов: условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. О понятии закона говорилось выше.

23 Апр 2021      urist46         105      

Похожие записи
• 
  За что дают федерального пенсионера
• 
  Как подать вторую кассационную жалобу в верховный суд
• 
  Фнс уплата госпошлины за устав
• 
  Ласточка для ветеранов труда московской оьласти