Может ли один из супругов отказаться от ипотеки и квартиры
Содержание
Если же супруги договорились, что один из них отказывается от своей доли в общем имуществе в пользу другого, то такой отказ также оформляется у нотариуса отдельным документом (после того, как измененный режим права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в Росреестре). Супруги могут предусмотреть, что один из них отказывается от своей доли в пользу другого без возмещения или на условиях компенсации (например, жена отказывается от ½ доли в квартире, а муж выплачивает ей стоимость этой доли).
Третья ситуация – когда есть спор. В этом случае не важно, сохраняет ли брак законную силу или расторгнут. В случае, если согласие между сторонами не может быть достигнуто (по любым причинам), спор подлежит разрешению в судебном порядке. Однако и тут супруги могут решить самостоятельно, заключив мировое соглашение. В нем можно установить режим имущества супругов, в том числе кому и что принадлежит, а также зафиксировать отказ одного супруга от имущества в пользу другого супруга. Мировое соглашение, заключенное между супругами, удостоверяется судом и имеет юридическую силу судебного акта (решения суда).
Здравствуйте, Александр.Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту. Этот вариант очень удобен, когда погасить кредит сразу или продать ипотечное жилье не получается, а у отказавшегося супруга есть другая жилплощадь. Банковская организация, выдавшая кредит, может принять такой вариант лишь в том случае, если заемщик, остающийся в единственном лице, будет признан полностью платежеспособным. Важно знать, что за любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга, но вообще идет на изменение условий договора с большой неохотой.
Как после развода отказаться от доли ипотечной квартиры?
В браке была куплены в ипотеку квартира, в браке проплатили только 3 месяца первоначальный взнос. Как переписать долю бывшей жены на меня? Может ли она просто написать отказ от своей доли после развода? Ипотека оформлена только на меня.
Добрый день, Александр!
Возможно только добровольно, если бывшая жена согласна, и с согласии банка. Другого не дано.
Из представленной информации можно сделать однозначный вывод: ключевой гарантией отсутствия проблем при разводе с квартирой, взятой в ипотеку, будет своевременное заключение брачного соглашения. Оно должно заключаться таким образом, чтобы его пункты устраивали все заинтересованные стороны.
Не стоит забывать, что если один из супругов за период нахождения в браке не имел официальных источников дохода (по любой уважительной причине), но следил за домашним хозяйством, занимался воспитанием детей, он также имеет все права на общую собственность. В случае развода вся вышеперечисленная собственность будет разделена пополам.
Ипотека и брак: что нужно знать
Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, она автоматически становится общей собственностью. Это означает, что вы не можете совершать с этим имуществом значимых действий без согласия супруга. Самый простой пример — такую квартиру не получится продать без нотариально заверенного документа, в котором супруг должен подтвердить сделку с недвижимостью. Такой же запрет есть на дарение жилья.
- один супруг отказывается от доли в квартире в пользу второго;
- кредитный договор оформляется на второго супруга, если банк дает разрешение;
- по соглашению второй супруг становится владельцем квартиры, но выплачивает первому компенсацию, разово или несколькими платежами по согласованному графику.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.
С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.
Как делить ипотеку при разводе
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе
При разводе квартира, купленная в кредит, признается совместно нажитым имуществом супругов. И неважно, кто является заемщиком по ипотечному кредиту, выступил ли один из супругов созаемщиком и кто стал собственником квартиры. За супругами сохраняются равные имущественные права и обязательства, и они несут солидарную ответственность перед банком по кредиту.
- Досрочно, до продажи, погасить кредит.
- Продать квартиру с участием банка, который выдал кредит. Как это выглядит: собственник недвижимости находит покупателя, который уплачивает его кредит. Затем банк и Росреестр снимают обременение на квартиру (залог). После этого банк передает ее покупателю по договору купли-продажи. Разницу между стоимостью квартиры и суммой оплаты покупатель передает первоначальному собственнику.
- Переоформить кредит на покупателя. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока. Но покупатель должен соответствовать требованиям банка.
- Прописка запрещена без получения соответствующего разрешения банковского учреждения.
- Некоторые кредитные организации разрешают прописать в ипотечной квартире близких родственников. Затем необходимо уведомить их об изменениях в составе жильцов.
- Прописанное в сделке по ипотеке требование банковского учреждения досрочно предоставить полное погашение по договору при разводе. Как правило, заёмщики редко имеют возможность сразу же закрыть обязательство.
- Указанное по настоянию банковских работников в брачном контракте требование о невозможности разделения ипотечного жилья между супругами, если они хотят развестись, до окончательной выплаты полной суммы кредита за квартиру.
Как делить ипотеку при разводе
В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился. В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору. Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб. Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака.
Даже при наличии исполнительных листов (и возможно не одного) взыскать половину квартиры не получится, если жена не имеет другого жилья. Если бывшая жена там не проживает, но это ее единственное жилье, забрать ее часть не выйдет. Таким право обладает исключительно банк, выдавший ипотечный кредит.
Bce имyщecтвo , нaжитoe cyпpyгaми в бpaкe, cтaнoвитcя иx coвмecтнoй coбcтвeннocтью. Oб этoм гoвopит cтaтья 34 Ceмeйнoгo кoдeкca PФ. Пpичeм чacть 3 этoй cтaтьи yтoчняeт, чтo пpaвo нa oбщee имyщecтвo пpинaдлeжит и тoмy cyпpyгy, кoтopый в пepиoд бpaкa зaнимaлcя дoмaшним xoзяйcтвoм, yxoдoм зa дeтьми или пo дpyгим yвaжитeльным пpичинaм нe имeл caмocтoятeльнoгo дoxoдa. Cooтвeтcтвeннo, ипoтeчнaя квapтиpa тoжe oтнocитcя к coвмecтнo нaжитoмy имyщecтвy и дoлжнa пpи paзвoдe дeлитьcя мeждy cyпpyгaми в paвныx дoляx.
Ceмeйный кoдeкc PФ в п. 7 cт. 38 дoпycкaeт пoдaчy иcкa o paздeлe имyщecтвa cyпpyгoв в любoe вpeмя в пepиoд бpaкa, oднoвpeмeннo c pacтopжeниeм бpaкa и пocлe pacтopжeния бpaкa в тeчeниe тpex лeт. Пpи этoм cpoк иcкoвoй дaвнocти бyдeт иcчиcлятьcя c тoгo дня, кoгдa пocтpaдaвшaя cтopoнa yзнaлa или дoлжнa былa yзнaть o нapyшeнии cвoeгo пpaвa. Иcкoвoe зaявлeниe в oтнoшeнии paздeлa ипoтeчнoй квapтиpы пoдaeтcя пo мecтy нaxoждeния нeдвижимocти — в вaш paйoнный cyд.
- выплата ипотеки на прежних условиях с оповещением банка;
- раздел имущества и долговых обязательств, что может быть невыгодным банку (при наличии судебного решения согласие банка не требуется);
- отказ от доли одного из созаемщиков в соответствии с ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (согласие банка нужно, оформляется новый кредитный договор);
- единовременная выплата долга обоими супругами с дальнейшим разделом имущества;
- расторжение кредитного договора с согласия банка.
Процедура развода с ипотекой и детьми упрощается, если имеется брачный договор. Но важно, чтобы в нем были детально отражены принципы и правила раздела ипотечного кредита, недвижимости. Документ подлежит заверению у нотариуса и оформляется в рамках статьи 41 СК РФ.
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Изменения возможны, если этого хотят оба родителя, или требует законодательство. Если маткапитал направлен на погашение ипотечного займа, каждому из детей выделяется обязательная доля. Ее можно присоединить к доле одного из родителей. Проблема заключается в том, что сделать это можно только после снятия обременения.
- документ визировался в алкогольном или наркотическом опьянении, под действием медицинских препаратов и т. д.;
- под договором стоит подпись лица с ограниченной дееспособностью, но его попечитель при процедуре не присутствовал;
- одну из сторон понудили подписать соглашение обманом, ввели в заблуждение. Муж/жена не знает, о каком имуществе идет речь, не знает, что планирует вторая половина;
- супруга/супругу заставили заключить договор шантажом, давлением. Не имеет значения, кто был источником угроз;
- договор является кабальным для одной из сторон, лишает возможности пользоваться имуществом и деньгами.
Особенности раздела ипотечной квартиры; судебная практика
Ипотечная квартира, оформленная в период брака по договору, согласно которому супруги выступают созаемщиками, автоматически считается общей собственностью. То же касается договоров, по которым один из супругов выступает в качестве поручителя. Поэтому при разделе квартиры, каждый из супругов получает равную долю, если иное не предусмотрено условиями соглашения.
- Сведения о суде (наименование, адрес).
- Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспортов).
- Сведения о гражданском состоянии, т.е. находятся ли истец и ответчик в браке или они в разводе со ссылкой на свидетельства и с указанием дат.
- В чем истец усматривает нарушение своих прав.
- Предложение по разделу имущества.
- Расчет стоимости делимой квартиры.
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
- Дата составления.
- Подпись с расшифровкой.
Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки. Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга «списывается» с первоначального взноса. Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.
Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.
29 Апр 2021 urist46 806
